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国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。
受限人口超百万
据北京中原三级市场研究中心的估计，在新的限购政策下，涉及政策限制的人口超过百万，投资、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。
更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。
北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后(22-23岁毕业)才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。
今年成交量预计跌三成
北京中原地产分析人士认为，首先是直接全面封杀投资需求，2009年来的楼市价格上涨过快大部分原因是因为投资需求占比过高，而全面的限购政策执行，将使得市场投资需求基本萎缩，有利于楼市回归居住的本质属性。
其次，二成左右的北京家庭、部分外地户籍将不得再购房。目前房价依然属于比较高的阶段，特别是部分郊区房价明显存在泡沫化。预计2011年成交量下调将超过三成。
遏制价格要看政策落实
北京大学经济所常务副所长冯科认为，加大保障房建设主要针对北京房价偏高，普通市民无力购买商品房，这种手段是以疏通需求为主，是一种长期的缓解楼市困境的良方。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在北京供不应求的楼市格局中，同时加大保障房建设，能平衡供需，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。
北京中原地产分析人士指出，以北京为代表的部分城市，从2010年4季度开始的大量住宅类地块投放市场已经逐渐缓解了购房者对房源紧张的担忧。但是保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。
更多严厉措施将出台
北京楼市调控新政中，另一项严厉措施是实行差别化土地增值税预征率，税务部门对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
对此，北京联达机构总裁杨少锋认为，现在土地增值税基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候一度将预征额定为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算。现在，这个预征额的下限很可能提高很大的幅度。他认为，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，压力将十分巨大。
北京某研究所所长牟增彬认为，提高首付、加强利率管理将较大抑制投资投机，对楼市的震慑作用十分突出，如果进一步提高首付和利率，那楼市无疑将遭遇寒潮。