面粉贵过面包，房价要年增15%

国泰君安的一份研究报告显示，2007年增量土地竞争加剧，地价快速上涨并直逼区域房价。如8月9日广州花都新华镇中心区建设北路住宅地块，楼板价4598元/平方米，周边房价5000元/平方米左右；7月10日杭州文教区23号地块楼板价1.57万元/平方米，周边房价1.5万元/平方米；“全国地王”长沙新河三角洲地块，楼板价约3500元/平方米，已达到了目前长沙商品房的均价，业内预测其项目定价会在5000元/平方米以上。

在面粉已经或接近面包价格的情况下，当面粉在未来变成面包时，会卖什么价格？

6月份，在港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块，较起拍价5.16亿元高出7.4亿余元，楼板价达到1.25万元/平方米。针对这个项目，上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚算了一笔账：绿城拿下D1地块的楼板价为1.25万元/平方米，而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元/平方米左右。按照绿城的预计，项目4年后上市的售价近2万元/平方米，可以保证收益。但按此计划，4年中新江湾城板块的房价需上涨66%，也就是年涨幅在14%-15%以上。至于长沙的全国地王，若要在3年内获得收益，也需要实现总涨幅57%，年涨幅15%左右。“如果这些区域是特殊上涨区域，可能达到这个涨幅。但如果这些高地价项目很普遍，未来3至4年的城市房价将是怎样的景观？”

官方的统计数据是，2006年70个大中城市房屋销售价格的全年涨幅仅5.5%，今年前8个月，国家统计局的房价涨幅数据月月刷出新高，到8月已经达到同比8.2%的房价涨幅。显然，如果上述指望房价年增长15%的“地王”再层出不穷，城市房价涨幅还将继续刷出新高。

“地价-股价”对赌

“2005年到2006年，各地也是‘地王’频出，但拿地的多是和黄、世茂、凯德这些外资地产大鳄，他们有资金实力，另外，凭借在海外的投资经验，能够在2005年房价涨幅高企的现象下看到仍然潜在的升值空间。”分析人士指出。

时光辗转进入2007年，中国A股市场直线拉升。这一宏观经济现象侧面成就了房地产业的“反调控”繁荣，内地房企凭借在股市上的丰厚融资大举拿地，且形势逐渐演变成越来越强烈的“地价-股价”对赌局面。

根据上海证券报与申银万国证券研究所共同推出的最新一期《股市月度资金报告》，截至8月，A股存量资金创13000亿元，仅7、8两月，流入资金逾3000亿元，连续刷新资金纪录。巨额资金不断涌入资本市场，地产股又成为投资者最迷恋的权重股之一。据统计，从今年3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍。另据本报统计，房地产业是二季度基金增仓力度最大的产业，56家基金公司的323只基金在地产股上的投资由475亿元增加到1121亿元，增幅达到136%。

投资者看好地产股的重要原因在于房地产业的资源稀缺性，即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。哪个企业地多，哪个企业的股票就受追捧。在此情况下，地产股可借机增发或发债，以圈得更多资金。这就是今天的“地价-股价”联动格局。

根据万得的统计数据，今年以来，地产股增发(含定向增发)总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只，合计增发46.57亿股，在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。