申宇婧 中国人民大学重阳金融研究院副研究员

李羽洁 中国人民大学重阳金融研究院全职实习生

5月9日，住房和城乡建设部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》），就房地产经纪机构利用市场优势地位收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等十个方面对房地产经纪服务进行全面规范。

《意见》要求，在市县全面推行经纪从业人员实名登记；房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；未经同意，房地产经纪机构不得收集个人信息等，一时引发社会舆论热议。

房地产经纪行业乱象丛生

当前，中国房地产经纪行业交易效率水平不高, 行业整体素质还有待提升。首先，房地产经纪行业市场准入门槛较低，难以为客户提供有效的后续保障。现阶段，大部分房地产经纪机构规模较小，从业人员专业素质难以保障，从而制约其为客户提供准确、满意服务的能力。其次，房地产经纪机构所掌握的供求信息相对垄断，其利用信息优势乃至市场支配地位进行高收费、捆绑收费等行为，增加交易成本，侵害买卖双方的合法权益。最后，在固定费率收费模式下，房地产经纪的佣金取决于房屋最后成交价格，其有动机也有能力持续推高房屋售价，为房地产泡沫堆叠推波助澜。

推动房地产行业“软着陆”

近年来，房地产行业正在由增量时代向存量时代过渡。虽然中国尚未开展房地产普查，但是住房和城乡建设部原副部长仇保兴在参加“2022中国城市高质量发展智库论坛”时曾表示，部分省份的住房空置率最高已近30%。在房地产行业去库存的大背景下，促进房地产市场企稳向好、规范发展，是实现房地产“软着陆”的必要前提。去年以来，房地产市场监管机构，多次提及要促进房地产市场平稳健康发展。

基于此，如何促进房地产市场合理释放需求并稳步实现去存量，已经成为国民经济发展面临的关键课题。基于房地产市场平稳发展与去库存化的紧迫需求，更加要求房地产经纪行业加强专业化、正规化建设。房地产经纪服务作为第三方中介服务，对于房地产的成交起到关键作用，也更需要朝着更加规范的方向发展，以服务当前国民经济平稳健康发展的总体布局。故而《意见》的出台，并非打压房地产经纪行业，而是为了避免劣币驱逐良币，加强行业监管。

在房地产“盘库存、降存量”的关口，房地产调控重点已转向调控开发商和经纪公司。根据国家统计局对70多个大中城市商品住宅销售价格的统计数据来看，自2022年6月起，二、三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比长期下降，打破长期以来对房价“只涨不跌”的预期和印象，购房者对交易过程中产生的各种“隐性成本”也变得更敏感。在此关头，加强政府规制，降低交易成本，更加有助于建立供需平衡的房地产市场关系，促进房地产行业进入健康发展的新阶段。

为中国经济高质量发展腾挪空间

2022年12月，中共中央财经工作领导小组办公室有关负责人表示，要充分认识房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP比重为7%左右，加上建筑业则占14%。可见，虽然房地产行业进入存量经济时代，但是房地产行业依旧是国民经济的重要组成部分，它对拉动就业、促进经济增长的作用依然不容忽视。但是，随着中国经济进入高质量发展时期，房地产行业的改革也势在必行。未来，中国经济转型的大方向不会改变，培育新的经济增长引擎的大战略将更加坚定。

故此，处理好存量经济与增量经济的关系，增强房地产市场韧性，不断释放改革红利应成为共识。今后一段时期内，以《意见》为代表的房地产调控政策，将更加精准、更具协调性地作用于房地产的“去泡沫化”，从而为数字经济、绿色经济等为代表的新经济业态发展腾挪空间。