消除“住房焦虑”是新发展阶段的一项重大任务

董少鹏 证券日报副总编辑，人大重阳金融研究院高级研究员

3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国务院新闻办发布会上就房地产市场投机问题发表看法，引起广泛关注。笔者认为，金融主管部门在两会前夕发出明确信号，引导社会各方促进房地产市场健康发展，是非常必要的。炒作没有益处，保障才是根本，要想方设法消除人们的“住房焦虑”，为高质量发展注入清新之风。

从长周期来看，我国住房制度改革有成绩，也有教训。住房商品化、市场化有助于解决涉及住房的各类资源的配置矛盾，但也催生了资本为王、囤地囤房、机构性炒作房价等负面问题。保障性住房制度作为民生基础，涉及到规划、建造、分配、金融支持、物业管理、公共服务对接等多个环节。但因保障性住房不是资本为王的领域，在制度建设上一直存在短板。2016年，习近平总书记明确提出把“房子是用来住的不是用来炒的”作为房地产市场发展的基本定位，指引房地产市场各项政策加快调整，不断增强保障性住房制度建设，加大资金和资源投入，对投机炒作行为加强遏制。但要达到预期效果，还需要深入开展工作。

郭树清此次对房地产乱象发声，很直白：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”他既批评了一部分人“买房博价差”的动机，也预言了房地产市场可能因供需失衡出现调整的前景，表达了对经济生活发生大的混乱的担忧。由金融部门主要负责人直接解析房地产市场的严重问题，有助于促进社会共识，共同防范风险；也有助于促进保障性住房制度进一步完善，从根本上消除已经过度的“住房焦虑”。

当然，大家都希望我国房地产市场实现平稳过渡，一方面控制住投机，一方面加快补上保障性住房短板。中央经济工作会议提出，“因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。为解决房地产市场过度商业化的问题，去年以来已推出了一系列措施：2020年8月29日，央行公布“三道红线”融资新规，从房企资金需求端下刀，约束房地产债务增速。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，对银行金融机构端实行总量和结构调控。2021年2月18日，自然资源部宣布，22个重点城市实行住宅用地“两集中”(集中发布、集中出让)，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。随后，多地土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。

如何能既遏制住市场炒作风，又把开发商、服务商的从业理念引导到“赚取长线均衡利润”上来，是一项重大课题。事实上，部分房地产企业已经收缩战线，还有的因资金链断裂走向破产。房地产市场不欢迎炒家，但需要服务。重新构造房地产市场的服务生态，引导帮助一些中小型房地产企业转型为服务型住房公司，是一条可选的道路。

从2020年住房销售情况来看，稳中有忧。全年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，占固定资产投资的比重达27.26%。2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。其中，住宅销售额增长10.8%。在满足刚性需求的同时，通过一系列稳价格措施，促使均价涨幅相对2019年略有收窄，取得了稳房价的效果。但长期来看，抑制房价过快上涨仍是主要方向，保障性住房建设仍需快马加鞭。

据有关专业机构测算，2019年我国房企负债总额为年度社融存量的30.31%。这一比例是偏高的，应当采取措施压降。如果社会融资过于集中到某一个领域，其风险是不言而喻的。为此，一要降低房地产市场的热度，既要保证居民住房的新增刚性需求和改善型需求，也要坚决遏制炒房、炒地行为，防止各类房产过度金融化；二要实事求是，补充优质房地产企业的资产流动性，有效防范化解债务风险；三是，加大对保障性住房的投入力度，尽快形成模式，稳步扩大规模。特别是，要加快落实“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”这一牵一发而动全身的政策。（责任编辑：乐水）