部分房企“涨价令”潜行 一线城市料先上调

发布时间: 2014-11-21 10:18:44  |  来源: 中国证券报  |  作者: 佚名  |  责任编辑: 王虔
关键词: 一线城市 房企 环比 稳定住房

内部传达“涨价令”

“现在市场好,政策上又鼓励买房,所以涨价是早晚的事情。”上述销售人员表示,最近是很好的买房窗口期,因为很多项目的价格优惠还在推行。一旦政策层面的利好真正落地,这些优惠措施就将取消,项目的售价就会出现上涨。

记者了解到,近期该房企已经召开内部会议,宣布将在12月份对旗下项目的价格进行全面调整,具体调整幅度根据项目所处的地段、商区而定。也即,“涨价令”已经率先在该公司内部下发。

此前的10月和11月初,该公司已经通过一系列营销活动,录得可观的意向销售额,并已提前完成全年的销售目标。因此,转而通过价格调整来追求利润。

早在今年的国庆长假期间,该公司就曾依据刚刚出台的房贷新政,对市场做出研判,同时结合假期的时间节点,推出价格优惠活动。在这些活动中,该公司的内部员工还认购了一部分房屋。上述销售人员说,“不可能再有这么大的优惠了。”

据本报记者了解,受销售向好的影响,近期北京有数家房企发布了类似的“涨价令”,其主要内容在于,取消优惠措施、推出高端房源,甚至直接上调价格等。调整时间多集中在12月份。

不仅是北京,在全国其他热点城市,自9月以来频繁推出的价格优惠活动已明显减少。在一些热点区域,涨价现象已经出现。

今年10月初,绿城集团浙东公司曾发布文件,要求从11月开始对项目价格进行调整。据本报记者了解,受困于股权交易难题,如今这些项目尚未出现涨价现象。但在浙江区域,个别房地产项目确已涨价。

有分析人士指出,浙江的民间资本发达,对于政策和市场变化较为敏感,也是在本轮市场调整中最先做出价格下调的区域。受利好政策的刺激,其率先启动涨价也不足为奇。

需要指出的是,在房地产市场分化严重的情况下,涨价行为并未大面积出现,而是仅限于一线城市和热点城市的部分区域。在很多市场供大于求的二三线城市,尚未出现明显的价格调整。

政策利好改变需求预期

引发价格调整的根源,在于一系列政策利好引发的市场交易回暖。今年9月30日,央行和银监会联合发文,提出首套房购房“认房不认贷”的标准,并重申首套房贷款利率最低优惠政策。10月,三部委又发文降低公积金贷款购房的门槛。

中国指数研究院公布的数据显示,在房贷新政以及地方政府不同程度松绑政策的推动下,10月主要城市成交普遍回升,42个主要城市的商品房成交总量环比增长12.6%。

按照惯例,“量升”往往会带来“价涨”的结果。而促使此轮成交量回暖的主要因素,在于需求的大量释放。

从2013年年末开始,全国房地产市场渐趋冷淡,由于预期不明朗,需求方陷入严重的观望状态中。与此同时,年初出现的降价现象,开始“以点带面”式的蔓延,进一步加剧了市场的观望情绪。

直到2014年年中,这种情况才有所改观。数据显示,今年7月以来,全国房地产市场成交量呈逐月回升的态势,10月以来的交易量提升更为明显。尤其在一线城市,部分房地产项目出现了久违的“抢房”现象。

中原地产首席分析师张大伟表示,由于供需关系紧张的局面并未根本改变,从8、9月开始,一线城市被压抑的需求就开始陆续释放。与此同时,政策利好的不断刺激,则使市场预期发生逆转,并进一步促进需求入市。因此,未来楼市成交量将逐渐企稳回升,零星的涨价情况也会继续出现。

需要指出的是,在推动涨价的因素中,部分房企销售任务完成较好、资金压力较小也是重要方面。中原地产市场研究部统计数据显示,今年前10月,35家上市房企累计销售业绩达到了12731.8亿,同比上涨10%。其中19家企业的业绩出现同比上涨。

分析人士指出,虽然距离年末只剩不到两个月的时间,但按照10月以来的销售势头,房企冲击年度销售目标颇有希望。凡是提前完成销售业绩的企业,都可能做出涨价的布局。

二手房价现反弹迹象

从政策层面来看,利好似乎仍未出尽。国务院总理李克强10月29日主持召开国务院常务会议,提出“稳定住房消费”的说法。这一表态被市场理解为利好,次日,地产股大幅上涨。

本报记者还了解到,智囊机构已将一份调整楼市政策的整体方案提交至监管层,其中包括对交易环节的税费进行减免,并对限购进行微调等,更好地刺激市场成交。若此类政策建议最终“落地”实施,无疑是又一重大利好。

张大伟指出,在限购、信贷调整之后,以税费调整为代表的“第三轮救市”政策可能陆续出台。与此同时,在“土地财政”和“房地产经济”的驱使下,各地有可能陆续发布更多新的救市文件。

多家机构的报告指出,政策底部已经过去,未来还将不断有利好释放。这将刺激市场进一步回暖,并促进房价逐渐回调。

事实上,这种刺激的作用十分明显。11月13日,上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》,调整了该市关于普通住宅的认定标准,并将自11月20日起执行。受此利好消息的影响,一些二手房业主骤然提高报价,甚至不惜违约。

从数据上看,价格回调的迹象已经出现。来自国家统计局的数据显示,今年10月,全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格平均环比下降0.3%。虽已连续6个月下滑,但降幅已连续两个月收窄。

同期,北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌,其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%,上海、广州、深圳环比均持平。二手房对市场变化的反应最为敏感,也往往被看作是先导性指标。多数机构指出,二手房价格出现上调,表明整体房价已有反弹迹象。

不过,业内分析人士指出,由于我国楼市整体供大于求的形势已经确立,此轮房价的上调主要体现在供需关系相对紧张的一线城市和部分热点城市。对于广大二三线城市来说,市场仍需较长的时间进行调整,短期内房价上涨的动力相对不足。

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数据回暖撑起地产股结构性行情

本周以来,申万房地产板块先涨后调,短期指数似有见顶后回调的风险预期加剧,不过伴随指数下跌,板块成交量也呈现较为明显的逐日下滑趋势,表明筹码相对稳固,投资者心态仍然平稳。从支撑因素来看,房地产业“银十”战绩理想、成交复苏明显或是重要原因。从趋势上看,四季度房地产成交改善还将继续加强。虽然短线压力积聚,但房地产基本面的好转或有望打破技术面制约,从而刺激地产板块快速企稳并向上展开攻势。

地产股调整“进行时”

上证综指昨日小幅收涨0.07%,申万房地产板块却并未受到带动,反而逆势下滑0.17%,录得本周二以来的第三根阴线。个股方面,正常成交的121只成分股中全天有79只出现下跌。

具体来看,79只下跌股票中跌幅在2%以上的有14只,其中格力地产、多伦股份、香江控股跌幅靠前,单日分别下跌4.59%、4.55%和3.11%;不过与之相对的上涨股票的单日涨幅同样较为“可观”,42只上涨股票中涨幅超过2%的有12只,金科股份、东华实业、中国国贸分别以4.63%、3.72%和3.66%领涨行业。

市场成交方面,昨日申万房地产板块录得150.50亿元,为本周前四个交易日中最低,随着板块指数的连连走低,板块每日成交额也环比连降,说明地产板块调整压力正在释放,不过惜筹心态浓厚也暗示出指数重心大幅下调可能性不大。

“暖冬”或造就结构性行情

国家统计局近日公布全国房地产开发和销售等行业数据。1-10月土地购置面积2.70亿平方米,结束了今年3月份以来连续7个月负增长;此外,9月份的单月房屋销售面积和销售金额同比分别下降1.6%和0.7%,降幅环比大幅收窄了8.7和8.2个百分点。

分析人士认为,这说明房企拿地热情明显提高,前期信贷政策“松绑”作用正在显现,楼市已经出现了企稳迹象。

截至目前,除限购政策大规模“松绑”外,已经有19个省市出台公积金信贷新政支持首置和首改购房需求;央行信贷新政顺利落地,以四大行为首的银行纷纷下调信贷利率。广发证券认为,预计在政策和信贷的持续配合下,不排除在今年第四季度实现单季度同比正增长的可能。

不过,考虑到目前市场新建商品房价格整体上升还欠缺动力,二手房价格在10月份短期冲高后11月份开始小幅回落,那些转型和整合步伐较快的龙头地产企业或凭借更强的逆周期能力,吸引资金的抄底资金的加速流入,从而在板块内部形成小范围结构性行情。

改善型需求入市二手房成交回暖

临近年底,楼市政策初露松动迹象,对政策变化最为敏感的二手房市场也“应声而动”。多家机构数据显示,10月中旬后,一线城市二手房网签量已明显提升,二手房住宅成交均价也出现环比上涨。在新政带动下,部分改善型购房者开始积极入市。

成交量价回升

由于二手房网签具有一定时滞性,因此自“9·30”新政后,二手房成交量回升的效应正在逐步显现。北京、上海、杭州等城市的二手房签约量自10月中下旬后开始回升。

中国证券报记者走访了北京南三环四号线沿线的多家中介,发现前来看房咨询的购房者较此前明显增多。在位于公益西桥附近的一家知名地产中介门店里,醒目位置除了张贴着周边的楼盘信息外,还挂着该门店的销售人员业绩排行榜。“政策放松后,来看房的人明显多了。我们这一个月的交易量比前两个月加起来都多。”上述中介机构的一位业务经理表示。

中国指数研究院数据显示,10月北京二手住宅网签量共计8923套,基本与9月持平。但在10月20日之后,连续多日网签量达到450套以上,10月最后一周网签量基本保持在600套以上。北京10月二手房住宅成交均价约为29000元/平方米,环比9月上涨约10%左右。

进入11月后,在APEC会议期间的网签低谷影响下,北京二手房网签量有所回落。伟业我爱我家市场研究院统计,11月10日-16日北京市二手房网签量为1807套,环比上一周下滑30%,同比下滑33.4%。二手房成交均价为28818元/平,环比回落3.89%,同比回落5%。

“二手房成交下降势头预计并不会持续,接下来的周度网签数据将出现复苏。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前北京二手房市场正处于10月份改善型需求集中入市、成交爆发期的尾声,市场在现阶段成交的主体依然主要是中小户型和区位相对较远的改善型户型,因此二手房成交均价在这样的结构因素影响下出现了一定程度性的下滑。

楼市预期改善

随着年底楼市利好政策出台,市场预期出现明显好转,改善型需求在年底开始陆续入市。

近期上海市房管局网站发布信息称,上海自2014年11月20日开始执行新的普通住房标准。上海我爱我家市场部陈叶认为,此次对普通住房标准调整后,提高了购房者对后期楼市的信心,对稳定楼市行情有很好的帮助,二手房市场成交量将稳步回升。

统计显示,由于普通住宅标准的调整,上海房产交易市场中普通商品住宅的比重大幅提升。上海二手房市场中普通住宅的交易比重从79.3%提高到了88.6%。

在政策带动下,上海二手房市场出现回暖。中指院数据显示,10月上海二手房成交量为16343套,环比上涨34.8%。销售均价为22029元/平方米,环比上涨4.12%,同比上涨12.5%。

同样,7月底以来,杭州楼市利好消息也逐渐显现,拉升了当地二手房市场的成交热度。数据显示,新政出台后三个月,杭州二手房月均成交量2850套,较政策调整前增加了8.65%。

10月深圳市二手住宅挂牌均价为27018元/平方米,环比上涨0.27%;二手住宅成交32.81万平方米,共成交3808套,与9月基本持平。

市场人士认为,随着房地产新政落地,楼市回暖迹象日益明显,但在库存压力下,市场成交量和成交价格出现大幅反弹的可能性并不大,“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。

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