法眼看社会:房屋买卖纠纷之法律解析

2011年10月27日10:15 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号:T|T
关键词: 房屋买卖合同 社会与法 合同目的 房屋所有权证 被告 京十五条 投机性购房 房地产市场调控 原告 房屋管理局

栏目名称:法眼看社会

主题:房屋买卖纠纷之法律解析

嘉宾律师:北京市国振律师事务所 张君律师

本期策划:郭海静

本期介绍:双方已经签订房屋买卖合同,且合同系合同双方当事人真实意思表示,合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。但双方当事人最终却对簿公堂。是房屋产权瑕疵还是合同效力未定?看来这房屋买卖还真是一麻烦事儿!

为此,《法眼看社会》就网友关心的一些问题采访了北京市国振律师事务所的张君律师。

张君2.jpg

访谈内容:

【法眼看社会】张律师您好!首先,欢迎您做客《法眼看社会》。在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

【张君律师】大家好!很高兴和大家共同探讨一个真实的案件,讨论一下一份已经生效的房屋买卖合同是否会因《京十五条》和《新国十条》的生效而解除。

【法眼看社会】在访谈一开始,请您首先为大家简单介绍一下案子的大致情况吧,以便于我们的网友对案情有一个基本的了解。

【张君律师】2009年6月17日,朱红波先生通过北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司向郭先生购买位于北京市海淀区东升乡马坊村宝盛里观景园10号楼X单元的住房一套,并签订了《北京市房屋买卖合同》,约定价款总计216万元,待房产证下来以后办理过户手续。朱先生当年分三次支付了200万元房款,并在签约之日与郭先生办理了房屋交接手续,即装修入住至今。2010年11月4日房产证下发,朱先生联系不到房主郭先生办理过户。

今年9月,郭先生向北京市某区人民法院提起民事诉讼,称其在2011年2月20日从开发商处领取了房屋所有权证,而北京市于今年2月15日颁发了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(简称《京十五条》),因此,朱先生不能提供办理过户的相关有效证明文件,不符合《京十五条》规定购房条件,双方的《房屋买卖合同》己经不可能继续履行,合同目的无法实现,要求法院解除《房屋买卖合同》。

朱先生答辩称,原告的合同目的已经实现,因为原告最主要的合同目的即获取房屋对价款,被告最主要的合同目的是取得房屋所有权,而实际被告已支付房款200万元,占总房款的92.3%,《京十五条》不会影响到原告的合同目的的实现。且被告的合同目也并非不可实现,只不过在一定的期限内暂时不能办理房屋产权变更登记手续。而房产登记产生的仅仅是对抗第三人的效力。该案还在进一步审理过程中。

【法眼看社会】本案中提到,在双方签订房屋买卖合同之时,原告方并未取得房屋所有权证,那么请问张律师,未取得房屋所有权证与他人订立房屋买卖合同的,合同效力如何?

【张君律师】原被告双方于2009年6月17日签订《房屋买卖合同》时已经对买卖房屋事宜形成合意,合同一经签订即成立。其后,在2010年11月4日,原告取得《房屋买卖合同》所涉房产的房产证,合同已生效。该《房屋买卖合同》系合同双方真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,因此该合同是有效合同。

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