如无意料的话，万科将在明天奉上09年年报。虽然以去年火爆的房地产销售市场来看，年报业绩靓丽几成定局，但在宏观调控的“大棒”前，基金仍然犹豫不决，不敢轻易增仓。

根据指南针机构密码数据，以基金为首的机构上周小幅增持了万科3781.39万元，其中买入金额为115233.38万元，卖出111451.99万元。值得一提的是，今年前两个月，机构一度快速从该股撤退，累计减仓金额高达33.06亿元。

“虽然公司 09 年良好的销售态势已为2010 年的营业收入及利润增长提供了较好的保障，但由于中央已明确表态要遏制房价过快上涨，目前行业政策已从宽松转向中性，我们预计调控组合拳将陆续出击，所以，公司2010 年的销售增长将存在一定的不确定性，从而影响到公司2011 年的业绩，我们下调公司投资评级至‘谨慎推荐’国信证券房地产行业分析师方焱等此前在报告中表示。

年末遭遇基金巨幅减持

早在去年四季度开始，万科A便遭遇了基金的大幅减持。根据WIND资讯数据，09年四季度基金总共减持了万科70601.81万股，以持股数论，万科更成了当季基金减仓最多的个股。截至去年12月末，仅剩下37只基金重仓该股，总持股数为77167.31万股，占其流通盘的7.99%。

单只基金来看，去年末持仓万科最多的是融通深证100，当时持股数为9957.51万股，环比去年9月末减少了256.28万股。博时第三产业成长以8000万股排名其后，持仓数与三季度末持平。另外，持股数较多的还有易方达深证100ETF、博时新兴成长，分别持有7403.28万股、7000万股。

值得一提的是，尽管基金在去年四季度整体选择减仓万科，但是仍然有部分基金逆势增持。数据显示，增仓幅度最大的是易方达深证100ETF，持股数环比增加了1809.2万股。鹏华优质治理则成了当季增持该股最多的主动管理型基金，环比增仓了1100万股至3600.99万股。此外，华夏沪深300和广发沪深300持股数也分别增加了560.02万股和27.6万股。

从基金公司来看，博时系基金对该股的持仓兴趣最为浓厚。据统计，09年末，该公司合计持有万科32296.32万股，为旗下博时第三产业成长、博时新兴成长、博时主题行业、博时精选、博时裕富、基金裕阳、博时策略灵活配置等7只基金所有，持股数8000万股、7000万股、5700万股、5000万股、2596.33万股、200万股和1999.99万股。

年初基金再度减仓33亿元

可惜，踏入2010年之后，随着政府继续出台各类政策调控房市，作为国内房地产龙头的万科继续遭遇基金巨幅减持，股价不断承压。根据指南针机构密码数据，今年前两个月机构继续减持了万科33.06亿元了。其中，1月份基金等机构便抽走了32.84亿元。

2月份初，万科公布了1月份销售数据，基金减持的步伐才有所放缓。根据公告，1月份公司总共实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，环比增长29.1%和13.8%，同比分别增长83.3%和186%，单月销售均价11969元/平方米，同比上涨56.3%，环比下跌11.9%。

“1 月为传统淡季，且地产政策收紧明显，上海、北京等城市成交量均出现不同幅度下跌，在此背景下公司销售金额仍月环比度增长，超09 年平均水平，我们推测这与公司加大1 月份推盘力度有关，”中投证券房地产分析师李少明表示，“我们维持对公司2009年、2010年每股盈利0.51元和0.65元的预期，维持推荐评级。”

虽然政策依然未见明朗，但凭借优异的销售业绩，机构多头势力终于反扑，致使减仓力度逐渐放缓。根据机构密码数据，2月份机构仅从万科小幅抽走2265.44万元。

不过，年初机构卖盘的强大打压仍然让万科股价受到不小挫折。今年前两个月，万科股价一直表现萎靡，累计跌去12.77个百分点，跑输沪深300指数将近5个百分点。

万科此番下跌也连累了持仓基金资产缩水。粗略算下来，去年末重仓该股的37只基金因此浮亏了10.65亿元，其中博时系“损失”最为惨重，持仓市值跌去了4.46亿元。

上周，万科的股价才开始有企稳迹象出现，全周小幅上扬0.64%，机构重燃增仓兴趣，小幅增持了3781.39万元。

09年业绩无忧

政策动向制约机构举手投足

趁着楼市人气恢复，万科在09年迅速收复业绩失地。根据该公司1月初公布的数据，2009 年1-12 月份，公司累计销售面积663.6 万平米，销售金额634.2亿元，分别比08 年同期增长19.1%和32.5%。

方焱表示，从数据来看，公司去年业绩情况基本符合预期， 拨得销售面积和销售额头筹并未悬念，同时，万科也成为国内首家年销售额突破600亿元的地产企业。另外，截至去年底，公司权益规划总建筑面积达2481万平方米，可持续发展能力进一步增强，而且这些项目多分布在珠三、环渤海的发达城市及东北和中西部地区的特大型省会城市，平均楼面地价为2532元/平方米，未来盈利较为暴涨，预计带来约623亿元的权益销售额，权益净利润将不低于80亿元。

作为行业龙头，万科成虽然早已迈入稳定成长期，但未来的政策走向仍然会对公司未来前景投下阴影。

长江证券房地产分析师苏雪晶认为，目前房地产调整的阶段仍然处于各个地方落实具体政策的阶段，各区域成交已实实在在地受到影响，在成交维持低迷的阶段，地产股纵然是业绩较为确定，但估值仍然很难得到提升，因此维持谨慎看法。

方焱的观点同样谨慎。他表示，2010年短期内新开工同比增速上涨主要是来自开发商补库存以及2009年下半年拍得土地的开工需求，但由于宏观政策面趋紧，加上加息周期的临近，2010年商品房销量将出现同比下滑，各月新开工同比增速也将因此受到一定程度的拖累，为此他们继续维持行业“谨慎推荐”的评级。 (游敏常)