投资要点
●公司拟发行14亿公司债,其中3亿用于偿还银行借款,其他用于补充公司流动资金,债券信用评级为AA-。
●公司现有项目29个,规划建筑面积1144万平方米,尚未结算权益建筑面积715万平方米。公司实行全国化布局,项目分布在全国8个省的一、二、三线城市,三线城市主要选择长三角的发达地区,这些地区的房地产市场正处于上升期,具有非常好的盈利前景。
●近几年国家控制土地供给规模,但商品房市场购买量一直很大。杭州、沈阳作为省会城市在近几年一直需求旺盛,2008年在国家宏观调控政策下,市场逐渐趋于理性。
●与行业内其他公司相比,2007年公司业绩增长偏慢,毛利率较低,存货周转率较快,负债水平低,财务风险不大。
●2008年随着项目结算速度的加快,公司收入和利润增长速度将加快,销售毛利率、销售净利率将进一步提高,存货周转速度也在提升。随着公司债募集资金到位,公司负债水平可能有所提高。
●公司的优势在于:全国化布局,充分分散地区风险;拿地时间早,土地成本低;负债水平低,财务政策稳健;对外投资初具规模;股权激励方案已通过,有利于促进公司长远发展。
●预计公司2008-2010年结算面积分别为89万、141万和156万平方米,年实现收入分别为54.47亿、77.31亿、103.45亿元,项目结算主要来自芜湖·长江长现代城、上海·新湖明珠城、杭州·新湖香格里拉、海宁·百合新城、桐乡·新湖香格里拉、衢州·新湖景城、九江·柴桑春天等项目。
●预计2008-2010年EPS分别为0.26元、0.37元和0.54元,三年平均增长55%。
●考虑公司多元化布局、低地价成本和高成长性,给予2009年15倍PE,得到5.61元目标价,中性预测房地产RNAV为8.41元,因项目储备盈利能力强和资产升值前景好,采用PE法和RNAV结合,取二者均值加上0.63元非房地产业务的重估价值,得到目标价8元,给予增持投资评级。
公司发行公司债情况
公司此次拟发行无担保公司债不超过14亿元(1400万张),债券面值100元/张,按票面值平价发行,债券期限8年,采用网上与网下相结合的方式发行,票面利率询价区间7.5%-9%。债券持有人有权在债券存续期间第3年和第6年付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人,公司有权在债券存续期第3年和第6年付息日上调债券后续三年的票面利率,债券按年付息,到期还本,根据上海新世纪资信评估投资服务公司的评级,公司主体信用等级为AA-,公司债信用等级为AA-。
公司拟用此次募集资金中的3亿元偿还银行贷款,剩余募集资金用于补充公司流动资金。在2008年房地产行业资金链普遍偏紧,增发又得不到市场认可的情况下,公司此次债券募资树立了公司在投资者心中的良好形象。此次债券如能顺利发行,公司将获得更加充裕的资金,有利于缓解公司资金压力,巩固并进一步提高公司的一线龙头地位。
2.公司项目储备丰富,全国化布局有利于分散风险
公司现有项目25个,规划建筑面积1133万平方米,其中已结算面积232万平方米,尚未结算建筑面积901万平方米,未结算权益建筑面积715万平方米,储备非常丰富,可供公司未来5年发展需要。公司现有的25个项目分布在全国8个省,其中一线城市建筑面积占总储备的比例为5%,二、三线城市项目建筑面积占比分别为48%和47%。
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