万通地产：京津地产新势力 步入高速成长期

 聚焦京津，布局全国。作为地产闻人冯仑先生实际控制的企业，万通地产及其前身涉足地产领域多年，已有项目的建筑面积共计达183万平米。近期，公司又公告董事会决议——拟收购泰达股份持有的天津泰达城市开发有限公司47%的股权，以获取天津市红桥区的建筑面积95万平方米的土地开发权，公司储备项目将达到278万平米，权益面积185万平米。

　三大业务群齐头并进。按照公司规划，住宅开发、商用物业、定制服务为其三大业务群，意在谋求开发、运营、服务之间的平衡，以保证公司稳定、快速的发展。到2010年，预计三大业务群对公司的盈利贡献将达到稳定的组合，占净利润的比重约分别为60%、30%、10%。

　实力雄厚的战略合作伙伴——泰达集团。天津泰达集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区，隶属于天津泰达投资控股公司，拥有一家上市公司、十余家控股公司及五十多家参股企业。实力雄厚，资产规模超过一百亿元，拥有近300万平方米建筑面积的土地储备。泰达集团与公司控股股东——万通实业为战略合作关系，持有后者25.55%的股份。前者的主业为土地一级开发与城市运营，资源优势明显；而后者专事物业的开发与经营；两者分别位于产业链条的上下游，协同效应明显。

　如上所述，在此次公司对泰达股份所持有的泰达城开的47%股权收购中，泰达城开的控股股东为泰达集团，而股权出让方——泰达股份的控股股东也是泰达集团。应该指出，此次收购的成本还是非常低廉的。此次收购的对价为39272.63万元，而泰达城开所持有的R1、R3、R5地块的面积为95万平方米，平均成本为880元/平方米；考虑到后续的土地一级开发费用，我们预计土地成本不会超过1200元/平方米。相关地块紧临公司已有的上游国际项目，当下均价在8000元/平方米左右，预计此项目未来保守售价将达到10000元/平方米，楼面地价占房价的比例不过12%；而根据国家统计局的数据，这一比例的全国水平为30%左右。泰达集团实力雄厚，而公司与其又保持了良好的战略合作关系，公司未来在天津的发展，预计将受益良多。

　步入高速成长期。公司前期储备的土地储备，自2007年始，将进入结算高峰。其中，2007年收入主要来自于北京新城国际项目，北京龙山新新小镇项目也将贡献部分收入；2008年，除北京的新城国际项目和龙山新新小镇项目仍将确认收入外，天津的万通华府项目、上游国际项目、上北新新家园项目也将开始结算收入。根据我们的测算，未来三年净利润的复合增长率将达到惊人的198%。而且，这还是基于审慎原则进行预测的结果。

　盈利预测与投资评级。根据公司历年的盈利水平，及现有项目的进度，预测公司2007、2008、2009年全面摊薄后的每股收益分别为0.32元、0.95元、1.52元。考虑到公司正处于加速发展阶段，且盈利预测较为保守，因此给予“买入”的投资评级，6个月目标价28.50元，目前仍有29.7%的空间。

　主要不确定因素。宏观调控对于房地产行业的影响较大，且较难预测；发展模式尚待检验。

　　(海通证券)