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定金交了却办不下房贷 房贷紧缩增大退房影响
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2007 年 11 月 16 日 
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认购书签了,定金交了,但银行突然通知,不能提供按揭贷款,导致不少购房者买房计划戛然而止。这还不止,他们交纳在中介手上的几万元定金要不回来。近日,王女士向本报报料,她在宝安认购了一套新房,就遇到如此棘手的麻烦。除王女士之外,近一段时间,记者接到多个购房者无法要回定金的报料。不仅在一手房市场,二手房市场也如此。由于房贷新政不断调整,或银行个人信用记录等多种因素影响,导致很多人在交付定金之后,才被银行通知无法提供贷款,房产无法交易,从而产生一个个的退房者。然而,多数购房者至今拿不回购房定金。

首付比例提高导致无力购房

王女士的遭遇很无辜。她10月份在宝安买了套商业用房,交了2万元定金。就在正式签订购房合同时,因为银行贷款政策调整,首付比例由四成提高为五成,这让王女士傻了眼。因为她手头只够付总房价四成的首期款,如果提高到五成,她还要多交13万元,而这预算外的13万元,她根本无法筹齐。于是,她打算放弃买房,可是开发商认为王女士擅自违约,拒绝退还她的2万元定金。

“难道银行政策调整也算我违约?况且开发商没有明确告诉我一定要准备足五成的首期款,等到他们办理不了四成首付的贷款,反过来才跟我说需要首付五成,显然开发商之前为了卖房子,诱导和欺骗了我。”王女士气愤地说。

记者了解到,中国人民银行、中国银监会早在今年9月27日就联合发布通知,明确写字楼等商业用房的首付款比例不得低于50%,但个别开发商在与顾客签订认购书时并没有明确此项内容,没有尽到告知义务。

记者与该家房地产开发公司的一名经理联系上,该经理表示,他知道王女士要求退款一事,但首付提高也是银行的规定,开发商也没办法。王女士签订认购书当天,虽然新规定已出台,但正式文件还没下发,直到多日后,售楼部才收到正式文件,时间差造成了这起纠纷。

个别开发商利用政策出损招

记者采访发现,购房者定金拿不回来,除了银行紧缩贷款导致以外,还与一些开发商的行为有密切关系。由于一些开发商现金流吃紧,加上市场冷清,导致个别开发商损招频出。

某楼盘已跳槽的售楼员向记者报料:有个别业务员,就是利用房贷政策的时间差,使劲鼓动有意购房者先签订认购书,并交付2万元定金。一旦购房者进入签订合同期,才忽然发现,银行提高了首付比例,以此来把责任推卸给购房者。此时,如果购房者愿意卖房,那就必须凑足银行所要求的首期款,如果购房者不愿意买房,按认购书,购房者属于单方面违规,那么定金就被开发商毫不客气地吃进。

记者从宝安区一家开发商的保安员处了解到,现在因为楼盘销售惨淡,他所在的楼盘故意将施工进度放缓,这样做的原因,就是期待明年银行新的放贷任务下达,或者出现新的市场拐点,再进行发售。

银行贷款减少扩大退房影响

记者调查发现,在各大银行相继推出并执行房贷新政细则的同时,各家银行还同时推出买卖房产首期资金监管业务,这从一定程度上限制了开发商对房屋首期款的使用途径,客观上造成了开发商现金流的吃紧。一位地产业内人士说:“银行此项业务,进一步对开发商资金产生压力,以前这部分资金,开发商是可以用的。”

前不久,央行上调存款准备金率,使得各家银行进一步压缩贷款,银行贷款逐月减少,首付比例不断上升,贷款利率也不断上调。所有这些调控政策,令房地产市场进一步降温,这在客观上导致不少购房者后悔买房,从而使得退房影响面在不断扩大。

一位售楼小姐告诉记者:“刚开始银行提高首付比例后,一些购房者还会想办法补齐首期款,现在,很多客户一听说银行要上调首付比例,他们的第一反应就是直接过来找我们退定金。”

信用记录不良导致贷款中断

此外,由于历史原因造成的银行信用记录不良,也是造成不少人购房计划泡汤的一个重要原因。

今年10月,马先生在罗湖区通过中介购买一套二手房,直到马先生到银行填写按揭合同时,银行业务员才告知他,2003年有过4次还款不及时的记录,按银行规定,银行不能继续为马先生提供贷款。

贷不了款,就买不成房。马先生向中介提出退还3万元定金的要求,但一直热情有加的地产中介人员突然对他冷下了脸,说:这是马先生个人问题造成的,不是业主不卖,也不是中介的交易程序出错,按合同规定,定金就是不能退。几经交涉马先生依然遭到中介和业主的一致抵制。至今马先生3万元定金依然无法拿回。

广东发展银行一位工作人员说,这种情况,他们见得很多了。他提醒市民在购买房产时,一定要先问清银行,自己的条件是否能从银行贷款,首付付多少,贷款贷多少,确保没有资金问题,才和地产商签合同。

律师说法:建议新版合同增加贷款条款

广东鹏浩律师事务所周文斌律师认为,如果是不可抗的政策因素导致合同不能履行,购房者可以提出退房。他认为,按照合同法与担保法的规定,定金是为今后履行合同的一种担保方式,如果交纳一方违约的,定金是不予退还的。如果收取方违约,定金须双倍返还。但上述王女士所签的认购书中,对首付比例没有明确以文字形式规定,属于合同不明。在双方对主要条例达不成一致时,过错方需承担责任。不过,此事是因国家政策调整所致,属不可抗拒因素,双方在此事上都没有明显过错。根据公平原则,开发商应全额退还定金。

广东国晖律师事务所徐林认为,因为新版预售合同并没有涉及按揭贷款这一内容,所以如果能在预售合同中增加补充条款,约定如果银行拒绝贷款,双方可以解除合同并不承担责任,那样,不论是王女士,还是马先生,他们都得到了合同保障。但如果开发商不愿意签订补充条款,一旦出现贷款被拒,而开发商又不愿意退房,购房者只能以不可抗拒为理由,把开发商告上法庭,要求解除合同。(记者 裴军运)

来源: 深圳晚报

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