房地产政策的一丝风吹草动都牵挂着无数老百姓的钱袋和心情。在市场对监管层将严格控制第二套房贷政策、遏制投机倒房现象的普遍预期下，9月27日夜，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，确定将第二套住房首付提高至40%，同时贷款利率提高10%，成为监管层抛向市场的调控“重磅炸弹”。

“第二套住房”由此成为中国老百姓买房计划中的一个重要关键词，然而大半个月过去了，这个关键词仍然没有得到明确的界定，部分银行推出的五花八门的解释，也让购房者陷入更加困惑的谜团。

新版本让人眼花缭乱

“央行未确定第二套房贷政策细则”的大标题出现在今天各财经网站的首页。据媒体报道，美国当地时间10月19日上午，参加国际货币基金组织有关会议的中国人民银行副行长吴晓灵表示，央行现在还没有得到第二套房贷政策出细则的消息。

吴晓灵在接受采访时称，现在还没有得到出细则的消息，但央行已经给商业银行作了风险提示，他们应该根据自己的安全去掌握。

这个最新的版本显然给购房者又带来了些许新的猜测。

9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发出后，央行和银监会有关负责人答记者问时表示，所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房；而“首套自住房”，则指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

但实践操作却似乎并不如此轻松简单。近一个月来，光大银行、建行、交行、兴业银行等多家银行机构分别给出了自己的理解，尤其对购房者十分关心的“第二套房认定以个人为单位还是以家庭为单位”并不统一。10月12日，央行、银监会召集工、农、中、建、交等五家大型商业银行信贷部门负责人，讨论“房贷新政”细节问题，据称监管层已确定以户为单位界定第二套房。结果今天，又传出了吴晓灵称并未统一细则的消息。

记者今天从北京伟嘉安捷投资担保有限公司了解到，目前仅北京就已至少有14家银行等住房贷款机构公布了第二套住房界定标准。就伟嘉安捷的分析来看，界定方式至少有四种版本：一是以个人为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；二是以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受第一套房待遇；三是以家庭为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；四是以户为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受第一套房待遇。

细则不统一会否影响市场公平性

由于具体操作细节与技术上的诸多不明确，第二套房房贷新政使急于购买或打算购买第二套住房的购房者陷入困惑，甚至对各商业银行将统一操作细则还是在大原则下各自为政都弄不清楚。

目前流传最广的消息是，监管部门可能暂时不会下发细则，由各银行将自己认定的标准报银监会备案，不过目前尚未有银行备案的公开消息。一些分析人士认为，如果界定标准不统一，监管部门的细则又迟迟不出，从而造成不同的市场猜测，这已经在某种程度上影响了市场的公平性。

从银行的角度看，第二套房房贷新政策涉及银行自身利益，银行方面并不愿尽早明确自己的“第二套房”认定标准。如果解读得过松，政策落实的效果不如预期，银行可能会引起有关监管部门的不满；可如果银行解读得过紧，自然又会影响自身的房贷业务，利润将会下降。

此外还有公积金贷款与商业贷款的衔接问题。由于目前各家银行都将公积金贷款排除在第二套房贷款新政的范围外，如果购房者第一套或第二套住房是采用公积金贷款，另一套又是采用商业贷款，那么是否适用、怎么适用第二套房贷款新政又是个既麻烦且现实的难题。不同银行在公积金贷款与商业贷款两种业务上的发展水平各不相同，客观上更加大了细则协调的难度。

一些消费者甚至担心，除了影响市场的公平性外，如果不同银行在具体操作中不能相互协调，可能会给房地产投机者新的机会。

法律授权或成“以户界定”的关键

作为我国房贷业务量最大的银行，建设银行行长郭树清已公开表态，建行将以家庭为单位界定第二套住房，也就是说，夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方也通过贷款买房时将被视作第二套住房。

但是与建行等“大银行”的做法不同，浦东发展银行、深圳发展银行等“小银行”则相对倾向于以个人为单位界定第二套房，即如果个人名下没有任何房产，即使家庭拥有多套房产，仍然可以享受到第一套房待遇。

无论怎样界定，都要依赖于银行的征信系统提供完整的数据。央行副行长苏宁在9月27日通知发布后曾表示，第二套房的界定在技术上并不难，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。

但是一些法律人士指出，央行的征信系统要全面反映出一个家庭的购房情况，可能还要先过法律关。因为央行所建立的征信系统只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，包括信用卡和各种消费贷款的业务信息，在缺乏相应法律授权的现状下，该系统暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，所以也难以完全反映整个家庭的购房情况。

这种说法也得到相关部门负责人的认可。央行征信中心有关负责人接受采访时曾表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况都可以通过央行征信系统反映出来，但整个家庭成员的购房情况目前确实尚不能完全反映在系统中。如果法律授权到位，央行征信系统可以在半年之内完善数据库，并提供给各大商业银行使用。

自市场传闻监管部门将出台第二套房贷新政策以来，有关第二套房认定的疑问就没有停止过，甚至有人建议，为了防止夫妻为购房突击离婚、假离婚，借款提供的婚姻证明中，离婚证至少应是一年以前的。现在新政已出，无论最终操作细则如何，悬而未决显然是市场与消费者最不愿意看到的。(陈晶晶）