人口变化是制约房地产长期走向的根本因素

2011年06月14日16:43 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

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自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更是意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力的影响已经开始逐步显露。

美国住房市场的供求关系是通过住房空置率来体现。今年3月份以来，美国居民实际购买能力下降。美国住房空置率持续上升，房地产市场价格持续下降反映了房地产市场供求失衡压力依然较大。美国自有住房空置率从2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均为2.7%，不仅远远高于过去房地产市场深度下跌后反弹过程中的自住房空置率的平均水平1.4%，也高于最近十年的平均水平2.2%。、租房空置率从2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降为9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地产市场的供求失衡导致房价的进一步下跌，标准普尔的Case-Shiller20个大城市住宅价格指数已经连续8个月下跌，美国第一季度住房价格下滑4.2%，创下新的衰退低点。

美国房地产市场之所以持续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场会产生长期趋势性的影响。美国房地产周期大约为20年左右，而这背后与美国的人口统计规律的变化息息相关。一方面是人口总量变化（包括自然增长率与移民增长率）对住房需求的影响。美国生育率从90年代初开始进入持续的下降通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。

当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度。美国盖瑞•安德森经济研究中心曾经的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来，促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州,在外来移民数量增加113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则出现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量下降最多的10个居民区，外来移民人口平均下降39 %，房地产价格则平均下降了7.6%。

而另一方面，人口结构的变化也决定着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不超过2，是美国能够承受房价的真正能力。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7-1.8，但到次贷危机之前，美国与家庭收入之比高达6%，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此持续推高了房价。所谓“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，大约有7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最旺盛的25-30岁时期，初次购房意愿年龄段的人口增加直接推升了美国房价每年上扬20%-30%。

美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求出现较大幅度的下降，也将对住房需求的结构产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场的繁荣巨大的“大户型”将出现滞销。

回顾美国半个多世纪的发展，城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化的过程。而老龄化加速将使得人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的过程也很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力并进而拖累美国房地产市场的长期走向。

房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”，对于中国亦是如此。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。（张茉楠国家信息中心预测部副研究员、经济学博士后）