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[统计知识]固定资产投资和房地产开发统计中的问题
关键词： 固定资产 投资 房地产 开发 统计 问题
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关于固定资产投资和房地产开发统计中的若干问题
――国家统计局固定资产投资司负责人答记者问
近年来，固定资产投资持续快速增长引起了社会各界的普遍关注。在分析引起投资快速增长的主、客观原因的同时，一些学者对当前固定资产投资统计中的一些基本概念、分类标准和统计方法产生了混淆或质疑。为了澄清和说明有关问题，以便社会各界正确地了解和使用统计数据进行经济分析和判断。近日，记者就投资统计中的有关问题采访了国家统计局固定资产投资司负责人。
问：我国现行固定资产投资统计中对投资是如何界定的？
答：统计是一门科学。统计指标的确定要依据一定的经济理论，遵守国际通行的规则，采用科学的统计和调查方法，以保持统计指标的科学性和国际可比性。我国现行的经济统计指标体系是以联合国制定的国民经济核算体系为框架、采取国际通行的基本概念和分类标准而制定的，是基本符合我国社会主义市场经济特征和国际惯例的。
1992年，国务院颁布了《关于实施新国民经济核算体系方案的通知》，实现了我国核算体系从计划经济向市场经济的转轨。2003年，我国又开始实施2002年版的《中国国民经济核算体系》。该体系是以1993年出版的、由联合国、世界银行、国际货币基金组织、经济合作和发展组织、欧洲共同体委员会共同编写的《国民经济核算体系》为基础，结合中国国情制定的。该体系通过一系列原则和方法把描述国民经济各个方面的基本指标有机地组织起来，为我国经济统计提供了基本框架。该体系制定的基本概念、分类、核算原则已成为确定我国各项经济统计指标的重要依据。
投资统计是一项重要的专业统计，在国民经济核算和宏观管理中具有十分重要的作用；我国的投资统计历史比较长。随着新中国统计工作的建立，即建立了以基本建设投资统计为主要内容的投资统计制度，并逐步发展成为固定资产投资统计。随着改革开放的深入发展和社会主义市场经济体制的建立和发展，投资统计进行了一系列的改革和完善。尤其是国民经济核算制度建立以来，投资统计对指标体系的概念、分类、调查方法等进行了重要的改革和完善，基本上满足了国民经济核算体系的要求。
投资，从最广泛的意义上来讲，就是垫支资金或实物用于增加未来收入的资金支付活动。投资有两种不同的形式，一种是实物投资，一是金融投资。实物投资是指固定资产投资和存货投资；金融投资则是指购买股票、债券等金融资产的投资。对于投资，经济学和统计学上一般是指实物投资。在联合国1993年颁布的《国民经济核算体系》中，投资是指资本形成，包括固定资本形成和存货增加。固定资本形成包括有形固定资产和无形固定资产。有形固定资产包括，住宅、机器和设备、橡胶或牛奶等产品的培育资产；无形固定资产包括，矿藏勘探、计算机软件等。
当前我国统计工作中投资的概念就是在上述规定的基础上制定的。全社会固定资产投资统计的范围是指所有企、事业、行政单位和城乡居民建造和购置固定资产的活动。这里的固定资产既包括设备，也包括各类房屋、建筑物、构筑物。当然，由于统计和核算的目的不同，投资统计中的固定资产投资不完全等同于国民经济核算中的固定资本形成。一是固定资本形成中包括无形固定资产，但目前投资统计中尚没有包括在内；其次，固定资本形成中不包括单纯的土地购置费用，但投资统计中包括了以出让方式和划拨方式取得土地所支付的各种费用。因此，固定资产投资与固定资本形成是有差别的，后者要在前者的基础上做一系列的调整。
问：在现行固定资产投资统计中，房地产开发投资是一个重要的组成部分。可很多人认为住房主要是为居民提供居住服务的，居民购房支出应该算消费而不是投资？
答：联合国制定的《1993年国民经济核算体系》(以下简称1993年SNA)是各国遵循的统计国际标准。其中明确规定：“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大蓬车在内的一切住宅、以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。”因此，对于住房来说，不论是建造还是购买，不论是用来自住还是出租都属于固定资产投资的范围。把住房和所有房屋投资纳入固定资产投资统计，是符合经济理论和国际通行作法的。尽管当前社会上对购置住房支出作为投资有不同的意见，但在世界各国的统计工作中，购房支出作为投资统计是基本一致的。
事实上，长期以来，住宅投资一直是我国固定资产投资统计的一部分。过去，我国的住宅供应采取福利分房的方式，住房建设由政府、企业单位负责，住房建设投资列入基本建设投资，城乡居民自行建造的住宅也列入固定资产投资统计。实行住房制度改革以后，住房建设由原来分散在各个单位和部门集中到房地产开发部门，但住房作为投资品、住房投资作为固定资产投资的属性并没有发生根本的变化。
问：据了解，目前对商品房屋投资的统计资料是由房地产开发商填报的。而实事上开发商只负责建造、出租和出售，并不最终拥有房屋。购房者才是最终投资者。为什么不直接对购房者统计？对开发商进行统计会不会导致全社会商品房投资的重复计算？
答：从理论上讲，房地产开发商并不是最后的投资者，最后的投资者是住房资产的购买者，房地产开发商只是房屋建造阶段的投资者，理论上投资统计应该以购房者作为投资统计的对象。但由于商品房屋的购买涉及到千家万户，为了搜集统计资料的方便，防止重复和遗漏，现行投资统计对商品房屋投资的统计由购买方变为建设方。这样做，一方面是为了统计工作的可操作性，降低统计调查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本计算投资额的原则是一致的，在投资数量上也不会扩大全社会投资的规模。同时，现行统计制度规定，所有企、事业单位和城乡居民购买商品房均不再作为投资统计，从制度上防止了在商品房建设和购买中出现重复统计的可能性，也防止了房屋多次交易所导致的投资虚增的问题。
问：房地产开发企业是生产企业吗？如果是，其生产、经营情况如何度量？与开发投资是什么关系？
答: 在旧的核算体系中，生产的范围仅限于五大物质生产部门，即农业、工业、建筑业、交通运输业和商业。从1992年起，随着国民经济核算体系的转轨，生产的范围已扩大到所有提供货物和服务的国民经济部门。房地产业如同教育、科技等部门一样，属于提供服务的一个生产部门，也一样创造价值,也是生产部门。
按现行的核算制度，全社会或某一行业增加值是通过生产法或收入法来核算的。房地产开发业作为房地产业的一部分，其增加值的计算是按照收入法、即根据企业劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余来计算的。其增加值计算与房地产开发投资没有直接的数量关系。
问：房地产商开发的大量商品房屋是由建筑施工企业具体完成的，这两类企业的关系是什么？对这两类企业分别是如何统计的？
答:在合同关系中，房地产开发企业是建设单位，属于甲方;建筑企业是具体施工单位，属于乙方。
从统计工作的实践来看，投资统计和生产统计是分开进行的。就建筑业企业而言，其施工活动按生产活动统计，计算增加值。其建造和购置自用固定资产的支出则作为投资进行统计；就房地产开发企业而言，其为开发和销售商品房屋所进行的一系列管理和服务活动作为生产活动统计，计算增加值。其开发、销售的商品房屋则作为投资活动进行统计。
有种观点认为，在房地产开发中，房地产开发商不创造任何价值，只有建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。但是，是不是财富的创造者与是不是属于投资没有直接的关系。正如工业企业也创造了大量的物质财富，但工业企业的生产活动不能作为投资活动来统计一样。虽然建筑企业承担了大量的固定资产投资的建筑安装活动，但建筑企业是作为生产单位，其建筑固定资产的活动应从生产的角度计入国内生产总值，而不应该计入固定资产投资（自用的固定资产除外）。（摘自中华人民共和国国家统计局网站）