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2011年房地产业五大猜想:疯涨难再现
关键词： 房地产业 调控房价 楼市降温 保利地产 房产税 房企 紧箍咒 房价会 购房者 一线城市
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疯涨难再现 刚需撑销量
作为牵动国计民生的重要基础性产业，房地产业2011年的走势备受关注。在资金、土地成本上升及宏观调控等因素作用下，房地产业景气度将迎来新考验。2011年房价会否再创新高？成交清淡能否倒逼开发商降价？……种种悬念，将贯穿于2011年全年。价格、销量、开发商、贷款、房产税等成为把握2011年房地产业走势的关键词。
房价疯涨难再现
国家统计局数据显示，2010年前11月70个大中城市房价上涨7.7%，全年涨幅预计将较此略低，达7%左右。分析人士认为，在高房价基数及政策因素影响下，2011年全国房价上涨10%以上的可能性很小，更可能出现的是房价高位盘整或稳中略降的态势。
从月度走势来看，2010年房价呈现1-4月上涨、5-8月份下降、9-10月回升、年底再度缓慢抬头的态势，政策效应影响甚大。从全年来看，房价环比波动较为微小。尽管楼市调控已初显成效，但当前仍要警惕以下几种可能推升房价的因素。
首先是地价涨幅高于房价，2010年前11月，全国开发商土地购置费用同比增幅达67.4%，折合单价来看，地价涨幅明显超过同期房价。尤其是2010年底，多个城市再度爆出“地王”，可能成为未来房价的推手。其次是刚性需求的推动。央行2010年12月公布的城镇储户问卷调查显示，居民购房意愿比例为16.2%，已连续两个季度回升。此外，在当前一线城市房价企稳的同时，大多数二三线城市房价可能出现“补涨”，这种情况值得警惕。
自2005年以来，我国商品房销售体现出价格同比波幅加大、波动周期缩短的特点。有分析认为，2008年以来，房地产开发企业营业收入增长与国房景气指数两个指标的周期越来越吻合。住建部等相关部门已表态，2011年将继续坚定不移地推进房地产调控。不难预料，房价大涨的情况难以出现。从目前市场看，价格大跌也不具备条件，而更可能表现为小幅波动。
销量小幅增长可期
2010年楼市销量继续上升，尽管2011年调控政策或将更为严格，投资需求受到抑制，但在刚性需求支撑下，楼市降温并不容易。
2011年房地产销售能否延续辉煌，业内人士普遍较为乐观。在多城市出台“限购令”的背景下，一线城市销量或将保持平稳，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化进程推动，二三线城市销量有望明显增长。
2010年房地产企业“千亿军团”崛起，“500亿团队”升级，“300亿队伍”增加新面孔，房企的这种梯队形势在2011年仍有可能延续。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达8691亿元，销售面积为8449万平方米。开发商的销售均价达每平方米10286.42元，同比上涨24%。
万科年销售额首超千亿元，销售面积达898万平方米。保利、恒大、绿城等5家超大型房地产企业销售额已超500亿元，其中保利地产以660亿元位列销售金额榜亚军，恒大地产销售面积大增43%至831万平方米，销售额达527亿元。万达、碧桂园等四家开发商销售额突破300亿元。百亿军团中出现众多首次杀入的新军，如复地、合景泰富、金科、雅戈尔、海尔地产等。
不过，房企在竞争中分化加剧，市场集中度加强，各梯队间已逐步拉大差距，房企扩张速度最快的时期正在过去。
对未来房地产销量增长点，业内较看好二三线城市。一线城市增量空间已近饱和，未来房企主战场在二三线城市。以万科为例，年销售超过千亿元，与其2009年开始加大二三线城市拓展力度密不可分，尤其是一线城市受限购政策及土地资源紧张等因素影响，房地产企业转向二线市场，能提前布局二三线城市的房企，2011年或仍有不俗表现。