猜想2011之楼市：中国楼市走向平民时代

2011年01月04日09:59 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T
关键词： 楼市降温 房地产市场调控 房价过快 投机性购房 保障性 平民 新国十条 高价房 国五条 热点板块

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住宅保障体系的建设将给房地产市场带来重大变化。   

“新国十条”的出台使市场形成浓厚的观望情绪。

●邢飞

在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中国楼市站到了一个新的十字路口，调控成为年度最热的词汇之一。

从1月份的“国十一条”开始，房地产调控疾风骤雨般地展开，“新国十条”、“国五条”、提高首付门槛、三套房停贷、“限购令”和“限外令”等让人眼花缭乱、力度空前的“组合拳”使房地产市场调控成为2010年中国经济最吸引眼球的部分。

衣、食、住、行各领域都存在奢侈乃至超奢侈消费，为什么只有房子引人瞩目？为什么拍出天价地和卖出高价房会引起舆论的强烈反弹？这是因为，在其他领域，政府已经提供了相对充分的公共服务设施。有了公交、地铁和出租车之后，私家车成为改善品而不是必需品。布加迪和法拉利跑车卖多少钱和大多数人无关，顶多是百姓茶余饭后的一个谈资。

与以往的楼市调控相比，2010年中国楼市的里程碑意义在于，保障性住房的重要性已经被调控部门充分理解，居有其屋的概念也被重新认识，廉租房和公租房将成为保障性住房最主要的组成部分，住房保障方式也将从“以售为主”向“租售并举，以租为主”转变。

权威数据显示，2010年全国保障性住房已经开工建设580万套，北京市新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。相当数量保障性住房的供应一方面可以让无力承担高房价的中低收入者居有其屋，一方面将改变中国楼市供应结构，缓解供需矛盾，改变“只涨不跌”的预期，起到稳定市场的作用。

住房和城乡建设部拿出了2011年新增1000万套保障性住房的“天量”计划，国土资源部再曝光土地违法，2010年年末有关部门的这些表态和举措传达了中央政府对房地产调控的坚强决心。中国楼市已经开始从“价高者得”的野蛮生长走向注重普通人福祉的平民时代。

■回顾2010

国十一条

1月10日新华社发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有十一条，故简称“国十一条”。“国十一条”明确了综合运用土地、信贷、税收等手段的调控方式。从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表明政府遏制房价过快增长的决心，揭开了2010年楼市调控的序幕。从过去的经验看，房地产调控政策的出台一般都在3月份“两会”之后，在年初出台房地产调控政策还是第一次。

新国十条

4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。

“新国十条”被认为是近10年来最严厉的房地产调控政策，成了楼市的分水岭。2010年的一系列政策都围绕第三套住房出台控制投机型购买的细则，也将改善型和投资型置业买家彻底以物业数量作为标准进行区分。“新国十条”的出台在楼市“小阳春”期间大幅拉低了市场成交量，使市场形成浓厚的观望情绪，也给开发商的价格和产品调整以及其他跟进政策的制定留出了充分的空间。

北京调控新政

继4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，北京市于4月30日制定《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条调控措施。

作为第一个积极响应“新国十条”的地区，北京出台的实施细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。这是全国范围内“限购令”的开山之举，旨在对投资投机性购房需求实施严厉打压，成为北京楼市年内的一枚重磅炸弹。几个月后，深圳、上海、广州等十余个大中城市陆续颁布“限购令”举措。

国五条

9月29日，国家有关部门下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，这被业界称之为“二次调控”，又称作“国五条”。“国五条”的调控力度进一步加强，在首套房首付比例、第三套及以上住房贷款、外地人购房、限购以及地方政府问责等方面，“国五条”政策是“新国十条”的细化和深化的补充。从此，个别城市出台的“限购”和“限贷”等政策迅速推广到全国。

580万套保障性住房

2010年初，全国和北京均下达了保障性住房建设任务。到去年底，全国580万套保障性住房的建设任务已经达标，而北京市新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。

住建部去年底发出通知，2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，大大超过此前的市场预期。保障性住房计划如果顺利执行，必然给房地产市场格局带来重大变化。中金公司的研究报告表示，按照这个建设速度，保障性住房的比重将从目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%，2019年可实现保障30%人群的目标。晨报记者邢飞

■专家声音

今年调控力度

肯定还要从紧从严

北京大学房地产业研究所所长陈国强

北京大学房地产业研究所所长陈国强认为，今年的楼市调控还将打出“组合拳”，肯定比2010年还要从紧从严。政府抑制投资和投机性需求、让房地产回归其居住属性的政策指向已经成为一种长期化的趋势。

陈国强认为，尽管2010年北京住宅新房部分成交均价变化不明显，但很多区域的楼盘表现差异非常大。“在楼市调控出台之后，大兴、房山和通州等被称为北京市场上最活跃的热点板块，其房价应该有15%以上的回调。”

2010年底，住建部对2011年的重点工作进行了部署，“继续坚定不移地加强房地产市场调控”位居第一。“市场各方不要对调控可能放松存有幻想。”陈国强表示，各地未来将进一步明确二套房和三套房的认定标准，2011年楼市可能出台的“组合拳”包括扩大保障性住房建设规模、房产税试点和进一步加息。

以保障性住房为例，陈国强表示，从2008年的100万套，到2009年的330万套，再到2010年的580万套，再到2011年计划的1000万套，保障性住房在未来住房市场中将占有非常重要的比例。以商品房为主导的“单轨制”模式肯定会被“双体制”模式取代。

陈国强认为，一旦加息周期开启，购房者必然会更加谨慎地入市，形成新一轮的观望态势。在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来全国楼市降温的速度会有所加快，房地产企业融资的难度进一步加大，在理论上有助于促使房价回落。

晨报记者 邢飞

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