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下载安装Flash播放器未来几年地产泡沫破灭可能性不大
□瑞银投资银行中国区副总经理 张化桥
中国今天的房产、地产价格只不过是一个货币现象而已。印的钞票多了，地产和房产的价格就涨了。
过去五六年，不少猛士前赴后继地预言中国的地产泡沫会在半年或者一年内破灭。我总算聪明了一回。我从来没有做过那样的预测。前段时间，中国的地价房价屡创新高，政府的调控措施也陆续出台，但我还是不敢预言中国的房地产泡沫何时破灭。
究竟中国的房价为什么会涨到今天这个程度呢？从长期来看，原因当然是经济的持续高速增长，因此人民的收入持续高增长。与此相对应，货币供应量也有了持续高速的增长。实体经济的增长需要货币来润滑和支撑，而货币也对实体经济有推波助澜的作用。它们互为因果，两者节节攀升。
大多数宏观经济变量在短期、中期和长期内往往都很难准确计算，但是货币供应量相对准确一些。它无非是全国人民在金融体系的存款加上流通中的现金。在过去25年（从1985年起），广义货币供应量的复合增长率高达23%。显然，我们的实体经济并没有以20%的高速度增长，更没有以23%的速度增长。所以，中国今天的地价和房价上涨，无非是通胀加上实体经济增长的结果。
中国未来的地价和房价会怎样？如果实体经济还以一个高速度在增长，同时，货币供应量还以一个更高的速度增长（别提现在的25%或者29%，即使15%也是一个很高的速度），那么资产价格的上涨就一定难免。
我的第二个观点是，即使现在的地价和房价确实是一个泡沫，未来必然会破灭，所以你想预测这个泡沫何时破灭也是非常天真的。早在1997年就有人预测美国的互联网泡沫会很快破灭，但他们抛空这类股票都给自己带来了大大的亏损。互联网的泡沫直到2000年初期才破灭。另外，2004～2007年不断有人跟美国的次级贷款和房地产市场过不去，但都在未能迎来曙光之前就已经弹尽粮绝。
我本人对国内的房价和地价也很焦虑。老百姓买不起房是一个大问题。但是我不敢预测泡沫的破灭，原因如下：
实体经济好像依然很强劲，虽然效率低。
与此有关的，货币供应量好像还会以比较高的速度增长。巨大的就业压力意味着政府不可能让信贷太过紧张。
大量居民除了购房以外好像别无出路：股票不便宜而且风险也大。多数企业的管理层还不太善于尊重少数股东。
中国的家庭负债还不太高。绝大多数买房者在房价下跌时都有不抛售的能力。也就是说，他们有一定的抵抗能力。大量的房子确实是长期空置的，也可能还会空置很多年，但这能给业主带来心灵的平静和安慰。对于全社会来说，这是一个巨大的资源浪费。
当人们预测自己未来的收入会高速增长时，他们才愿意承受较高的房价。只有当他们希望破灭或者调低期望值时，房价才会大跌。但是，未来几年内，这个可能性不大。
作者简介：张化桥，现任瑞银投资银行中国区副总经理。在担任瑞银中国研究部主管期间，曾连续四年（2001-2004年）荣膺《亚洲货币》评选的“最佳中国分析师”殊荣。著有《一个分析师的醒悟》。