预防房企崩盘

“房屋推盘量会继续上升，可能出现量价双跌。”有关监管高层在上述会议警示风险。

银监会的统计数据显示，目前房地产信托融资成本高达12%-17%，赴香港发债利率为11%-15%。“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

“近期信托的融资成本多数集中在15%-18%的水平。”一位信托公司房地产部人士表示，银监会的数据较低，是因为大中型的房地产企业单笔融资额大，相对于信托公司议价能力比较强，从而拉低了平均水平。

银监会内部人士表示，下一阶段，首先要控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，贷款去向管理；其次要加强开发商的风险管理，对开发商进行名单式管理。

银监会已将住建部给定的较好开发商名单下发给了商业银行，且正争取住建部提供资质较差的开发商名单，以要求银行对此类公司贷款更加谨慎，并结合实际情况控制贷款的乘数。

刘明康则表示，国土资源部开展了为期五个月的集中整治，商业银行应密切配合，对闲置土地进行排查。他还要求进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

银监会最新压力测试汇总数据显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

“银行和银监会会持续开展房地产压力测试，关注房价跌幅较大的地区，做好跟踪分析，也要对房地产关联度大的三大行业，如钢铁、水泥、建材行业做压力测试。”前述监管人士表示，贷款/房价比在70%-80%左右的贷款近1万亿元，而银行体系与房地产上下游行业的贷款余额更大，且很多是信用贷款，与房地产市场密切相关。

一位大行信贷部人士介绍说，最近主要针对囤地的房地产企业，有相关记录的企业，后期会受到明显限制，“各大行本身对房地产开发贷款就实行名单制管理，未进入名单的企业不放贷，与监管部门的名单应该不会有太大的差别。总行层面一般只给2A以上的企业放贷，差一点的多数是分行层面在做。”

在房地产政策一再收紧的情况下，二线、三线城市房地产商的拿地热情明显下降。“宁波市7月下旬挂出八块地，有六块流拍。”一位接近交易的人士表示，中小城市的地产商为保持现金流，已经主动收缩业务，除了部分前期高价拿地的地产商资金较紧，多数房地产企业现金流仍较为充裕，“只要不出台更严厉的政策，问题都不会太大。”

过剩产能行业风险

在产业结构调整的背景下，银行从产能过剩行业退出力度虽在加大，但风险也在加大。“这导致部分企业偿债能力发生变化，目前部分两高贷款的不良率有所反弹。”监管高层透露。

多家银行此前已对一些项目的信贷状况进行摸底排查，如节能减排和淘汰落后产能项目，摸底排查情况已于6月底上报。

监管高层介绍，今年要关停小火电机组1000万千瓦、炼钢600万吨、水泥5000万吨等，而节能减排的现状是“一季度反升、二季度持平，三四季度找回来，任务全压在三四季度。银行就面临涉及关停企业的债权风险。”

“国家正研究差别性执行电价、水价，增加资源税的调控，这些政策正导致部分企业偿债能力发生变化。”该高层称。

因此，银监会在上述会议上明确要求银行与地方有关部门密切联系和沟通，及时获取淘汰产能企业名单、违规企业名单，并严控“高耗能、高排放”、过剩产能、落后产能等“三类”行业项目的授信，严格进行贷款风险分类，相应提足拨备，加大核销和处置工作力度，并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具，有效抑制对“三类”行业的贷款冲动。

根据监管要求，对钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅风电设备等六大产能过剩行业及造船、发电设备、重型装备和通用机械等四大潜在产能过剩行业的新开工项目，其授信必须由银行总行统一审批。

银监会相关人士已明确表示，对于已经发放的过剩产能贷款，如有坏账，就要及早暴露。

(本文来源：《新世纪》-财新网 )