长三角区域规划正式公布，25个城市分工明确。根据规划，上海将重点发展金融、航运等服务业，成为服务全国、面向国际的现代服务业中心。翟超/图片合成

备受关注的《长江三角洲地区区域规划》近日正式公布。该规划的规划期为2009—2015年，而到2020年，长三角将形成以上海为核心的“一核九带”空间格局。记者就其中的7个热点问题，分别采访了行业专家和市场人士，希望能对投资者有所裨益。

1、25个城市分工明确

避免同质化竞争是此次《规划》的重中之重。《规划》十分详细地给长三角25座城市分配了发展方向，明确提出“上海重点发展金融、航运等服务业，成为服务全国、面向国际的现代服务业中心。南京重点发展现代物流、科技、文化旅游等服务业，成为长三角地区北翼的现代服务业中心。杭州重点发展文化创意、旅游休闲、电子商务等服务业，成为长三角地区南翼的现代服务业中心。苏州重点发展现代物流、科技服务、商务会展、旅游休闲等服务业，无锡重点发展创意设计、服务外包等服务业，宁波重点发展现代物流、商务会展等服务业。苏北和浙西南地区主要城市在改造提升传统服务业的基础上，加快建设各具特色的现代服务业集聚区。”

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林对此认为，当前我国正处于发展方式转型的关键时期，地方政府转型的进程决定了发展方式转型的进程。因此，改变地方政府主导的经济发展方式，更加需要地方政府在一些基本认识上达成共识。如果说过去地方竞争的优势主要体现在投资上，那么未来竞争优势将集中反映在消费上。前30年，为了做大经济总量，地方政府在土地、财税、行政等方面做了相应的改革，形成了有利于投资的体制安排。从消费主导的趋势看，地方政府需要尽快形成有利于消费的体制安排，形成发展的内生动力。

2、市中心房产奇货可居

“严控市中心人口规模”是此次长三角区域规划的关键词之一。《规划》指出：“上海市中心城常住人口控制在1000万以内，嘉定、松江和临港三个新城常住人口规模发展到80—100万。南京、杭州市区常住人口不超过700万，苏州、无锡、常州、徐州、宁波、温州等城市市区常住人口规模不超过400万，镇江、扬州、泰州、南通、连云港、盐城、淮安、湖州、嘉兴、绍兴、台州、金华、衢州等城市市区常住人口规模发展到100—200万。”

根据上海统计局最新公布的数据，2009年年末，上海全市常住人口已经高达1921.32万人，其中约有900万人居住在市郊，而有超过1000万人居住在市区。显然，根据《规划》，在经济高速发展的情况下，上海市中心人口总量在未来5—10年内要保持零增长，难度极大，严控住宅用地将成为地方政府的政策取向。

某地产分析师也告诉记者，根据此前上海市建委的内部文件，上海将严格控制中心城人口规模，中心城常住人口2010年控制在850万人以内，2020年控制在800万人以内。也就是说，上海将严格限制市中心高容积率的住宅建设，多建绿地和地铁，加快中心城区人口流向郊区重点发展城镇，吸引农村人口向新城和中心镇集中。例如，最新公布的上海卢湾南部滨江生态商务区将在1.95平方公里内规划建设大型公共绿地8万平方米，新增住宅31.8万平方米，新增商业商务楼宇62.3万平方米。绿地和商务楼的比例远远超过之前规划，这也意味着上海市中心住宅在未来十年内将持续呈现供不应求状况。

3、探索开征物业税

似乎是为了平衡市中心房产供不应求的状况，此次《规划》再度明确提出“探索开征物业税”。《规划》称：“根据国家有关部署开展环境税试点，探索开征物业税，创新出口退税负担机制。研究制定互利共赢的财政政策，有序推动异地联合兴办开发区。”

瑞士信贷中国策略师陈昌华向记者表示，当前市场对物业税问题最反感之处在于“悬而未决”，物业税问题一天不落实，金融地产板块就无法摆脱悲观预期。虽然从政府制定政策的角度出发，谨慎一些的政策推行有利于房地产业长期健康发展，但关键在于物业税税率和覆盖面无法确定的话，房地产业的不确定性就始终无法消除，这显然不利于长期资金对金融地产实施高比例配置。

也有意见认为，物业税问题或将耗时长久，成为另一场股权分置改革。“地权分置”问题的本质在于：目前市场上平等竞价的各种房产，其最初所付出的土地成本是不一样的：有上世纪五、六十年代按需分配的旧公房，有上世纪八、九十年代国有企业自建的新公房，有1990年土地使用权出让后开发的商品房，有农民在宅基地上私建的出租房……。因此，各种房产拥有者对土地使用权的认识，以及对物业税的承受力是截然不同的。这与“股权分置”问题解决前，国家股股东、法人股股东和流通股股东之间关于流通权的争议几乎一模一样。由于涉及农村土地流转、农村居民宅基地改革、小产权房转正等多个敏感问题，“地权分置”改革探索十年恐难见成效。

(本文来源：证券时报作者：证券时报记者 张若斌 韦小敏)