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楼市系列调控政策出台已有月余，其中的二套房、三套房贷款政策，被认为是史上最严厉的房地产调控措施。那么，现在的具体执行情况如何？
记者调查发现，随着时间的推移，调控“橡皮筋”反而越勒越紧，从6月开始，京城各银行已全面停止三套房贷的发放。
案例
赵先生最近在崇文门新世界附近看中了一套二手房，由于他已经有了两次房贷记录，而目前手里的钱又不够全款，能不能把这套房买下来，就看能不能再次申请到贷款了。
为了促成这单生意，中介公司给他出了个主意――“一房多嫁”，就是同时向两家银行申请贷款，委托中介向这两家银行同时递送办贷资料。
“根据我们的经验，总有银行有‘口子’的。”中介业务员对他信誓旦旦。甚至在合同中都写明，即使房贷申请不下来导致交易不成，都不算赵先生违约。
但最终，赵先生的申贷要求同时被拒。“房贷彻底没戏了，要想买这套房只能尽快卖掉目前住的房子了。”
银行
银行通常认定为三套房
不予放贷的五种情况
第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。
第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。
第三种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。
第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。
第五种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。
追访
上月仍有银行可申请三套房贷
此前公布的“新国十条”规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。由于其中有“银行可根据风险状况”的这句“活话儿”，所以在5月初，很多银行还能申请到三套房贷。
一位不愿透露姓名的中介公司房贷专员告诉记者，从实际操作看，5月中上旬，招行等部分银行对于本行的优质客户，还是可以发放三套房贷的。
而据记者了解，上月初能申请三套房贷的不止一家银行。比如邮储银行，三套房贷仍能发放，但首付款和利率严于二套房，利率上浮12%―15%；中信银行的三套房首付最低5成，利率上浮20%。
6月以来 三套房贷全面“绝迹”
不过，进入6月以来，北京各家银行对第三套房均已全面停止发放贷款。
“你早些天打电话还有可能，我们已经接到行里正式通知了，三套房贷不可能再放了。”记者昨日以客户身份致电农行房山支行，得到了这样的回答。
随后，工行、建行、招行、北京银行(12.57，-0.11，-0.87%)多个网点的房贷经理都不留余地地拒绝了记者三套房贷的申请。
个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊今天上午也向记者证实，截至目前，之前还能申请到第三套房贷款的个别银行，均已陆续停止发放第三套房的贷款。
外资银行 执行新政毫不手软
在系列新政出台之前，很多外资行对于二套及以上房贷首付、利率采取了与中资行相比较为宽松的政策，但新政出台后，外资银行对于收紧房贷的态度显得比部分中资行更为坚决。
记者从汇丰银行、东亚银行、花旗银行、恒生银行、渣打银行、星展银行等多家外资银行在中国的法人银行了解到，上述外资银行均已经全面停止国内第三套及以上个人住房贷款的申请。
而根据记者调查了解，从收紧房贷的时间看，外资行反而比中资行更早，5月上旬就对三套房全面停贷了。
新政后北京房贷量下降50%
新政出台前的房价高位，让许多人萌生了将老房子卖掉再换新房子的念头，然而突然而至的贷款新政让这种想落套房子再赚点钱的想法落空。近日，伟嘉安捷有关负责人向记者透露，截止到5月底，北京市的房贷量对比新政前(3月份)缩水50%，其中用于投资型的房贷下降尤为明显。新政出台前在二手房贷中有近五成的购房者是利用贷款炒房，新政实施后，这一比例明显减少。目前，在二手房贷中具有炒房性质的贷款者不足一成。
新政打压贷款炒房已见成效
3月底是北京房地产市场最为疯狂的时刻，短炒买家积极涌入二手房市场，不少投资者由于资金不足利用贷款炒房的案例比比皆是。中易安北京营业部总经理宛玉敏回忆说，根据他们当时的交易数据和北京市住建委公布的网签数据，当月北京市发放的贷款中有五成的贷款为炒房者所贷。
“其中有不少业主是将自己的房子抵押或者是出售，然后再贷款多买几套二手房，在高位时卖出的。”宛玉敏表示。但是进入4月后，随着政府打压房地产市场投机行为的政策不断出台，让不少业主“在高位”被套牢。
“在市场上纯凭自己手头资金炒房的投资者毕竟是少数，随着国家严控二套房贷、叫停三套房贷后，市场上的投机行为基本上已经被挤干。”宛玉敏说。
记者从伟嘉安捷了解到，截止到5月底，北京房贷市场交易量继续回落，环比上月降幅约25%左右。同时记者了解到，4月份房贷环比3月份下降幅度约为24%，综合来看，到5月末，北京房贷市场相比新政前下降近50%，而其中投资客所占的房贷比例已经不足一成。
二手房全款客户上涨近1倍
导致5月交易量下降的主要原因是商业贷款和公积金贷款对二套房认定标准的从严。伟嘉安捷分析，一方面，从宏观调控的政策精神层面看，各商业银行对二套房以住房套数和贷款记录“双项选择”作为认定标准，执行起来虽说有着不小的困难，但各银行已然“铁面无私”，借款人只有妥协接受。另一方面，公积金贷款对二套房审核更为严格，其规定只要借款人的家庭成员名下有过住房或是有过贷款，不论该房产是否出售或贷款已结清，使用公积金贷款再购房时一律被视为第二套房。
商业贷款和公积金贷款的政策双双从紧，对借款人产生了很大的心理影响，从而导致交易量下降，新政调控的“威力”在5月份较为集中地体现出来。
由此也造成市场上全款买房人数的增加。记者获悉，在3月份时，贷款买房和全款买房的人数在市场上的比例约为8：2，而目前随着政策的调控，这一比例已经降至6：4左右。
记者了解到，这部分全款购房者中，一部分为刚性需求，另一部分为此前房价高位时趁机卖掉老房子想赚一笔的人群。由于银行卡死二套房贷，首付比率调高和利率优惠取消，导致这部分购房者不得不全款买房。
伟嘉安捷认为，在相关政策实施细则完全落地后，银行及借款人将比照细则，根据自身实际需求，决定是否应出手入市。不过，虽然5月北京房贷市场整体交易量出现下降趋势，但是非交易类贷款中的抵押消费贷款却是逆市增长，不少借款人纷纷通过抵押个人或亲朋好友名下房产来购房。宛玉敏预计，抵押消费贷款有可能成为下半年房贷市场交易量的有力支撑。
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