自4月30日“京十二条”出台之后，5月北京新房市场在量、价、结构及供需对比等方面，均出现了一些实际的变化，早前市场过热的现象已得到明显的抑制。但市场依然迷茫，开发商在拖，购房者在问：房价能降多少？什么时间是“底”？

观望仍在继续

据亚豪机构统计数据显示，4月份及5月中上旬入市的项目，多以老项目后期开盘为主，新项目仅8个，所占比重仅为14.5%。5月已开盘项目仅13个，大大低于4月底时统计的45个，而新政影响才刚刚开始。

6月即将到来，原计划在6月推出新盘的开发商更多的进入了“观望”。在未来的一个月中，开发商是否按时开盘，还是伺机而行，还看市场总体反应。记者来到首开石榴派的售楼处询问，原计划在5月开盘的这个项目，却因新政的影响还没有确定开盘时间。

记者拨打了一些准备在6月开盘的新盘的售楼电话，大多数售楼人员对于尚未确定开盘日期的楼盘，都给予了“非肯定”的预期价格。降低预期价格者有，价格不变者亦有，还有的楼盘因位置好，人气好，依然坚挺。降价楼盘如兴创·D标，原计划均价28000元/平米，现在不得不调低，预计开盘价会略高于25000元/平米；天润福熙大道也把预期售价调低了3000元/平米，意在吸引仍在观望中的购房人。

30%的销售率属“热销”

已开盘的楼盘，销售效果也差强人意。在限制高价盘入市的“潜规则”下，首个在4万元单价以上被“放行”的项目太阳公元，其销售状况备受关注。当日认购现场，开发商和买房人皆表示已经售出50多套。截至5月24日，开发商称目前正式签约为1套，共认购60多套。此销售额还是建立在比周边楼盘每平米低1万多元、强调性价比优势导向后的结果。“未来数月内将不再推新盘，对楼市的长期平淡有心理准备。”北京信远地产总裁尹英说。

邻近太阳公元的另一个高端项目销售负责人表示，他已经了解到该“邻居”的销售进展，按照30%的销售率，在5月份的销售排名中可能依然属于“热销”，“最近就不用再考虑卖房子的事了，估计开盘了也没有什么效果”。

出现零成交楼盘

新政以来，从5月1日至26日，北京共有13个以住宅形式进行销售的楼盘，两个楼盘出现零成交的现象，分别是5月13日获得预售许可的天鹅堡、5月14日获得预售许可的保利·西山林语。后者一次性获取的预售许可房源为600余套，至今未售出一套。此外，有5个在5月份获得预售许可的楼盘成交套数为个位数。而如果把取得预售许可的时间推前至4月15日，则有6个楼盘零成交。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，四五月恰逢楼市新政出台期间，成交量下跌明显，市场反应较大，因此开发商观望的情况也比较突出，尤其是尚未开盘的新项目，对此都比较谨慎，因而选择了观望。4月份以来出台的一系列调控政策不仅直接导致了楼市成交量的大幅下跌，同时也严重影响了楼市的预期，不但购房者出现了明显的观望，即便是开发商也出现了观望情绪，处在摇摆不定，左右为难的状态。

- 众生相

开发商 暂无一步降到位的动力

“预计成交量不好，就不着急开盘；降500元、1000元，没作用，我们也不会降价。”日前，京西某高端楼盘营销负责人卢伟(化名)这样对记者说。上一轮房地产调控时，卢伟正在公司位于郊区的项目做销售。

上轮调控：扛了几个月才降价

2007年9月，上一轮调控的“杀手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍刚一出台时，郊区项目并没有感受到太大压力。“市区受影响是从10月、11月各大银行信贷细则出台后趋于明显，郊区则是在2008年2月份以后。”卢伟告诉记者，由于当时公司高层公开表态不降价，加上对楼市的长期看好，自己所在的楼盘一直没有主动调价，“只调整产品的入市顺序，好位置、好户型留到了2009年后。”卢伟说，当时政策出台后，楼市还很坚挺。即使后来北京有几个领降的楼盘，也都至少撑到2007年底才降价，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的则到2008年年末才降价。

在卢伟看来，后来降价的楼盘一方面是因为公司先期扩张厉害，遇到政策紧缩，资金链趋紧才降价。

本轮调控：假降居多，难促进销售

今年新的调控周期，卢伟已经是城区一高端项目的营销负责人。他告诉记者，公司在2008年都没有降价，现在同样不会降价。“城市核心区楼盘的稀缺性、楼市长期看涨依然不变，项目现在更不会降价。”

“以前卖低端项目，楼市不好的时候推出低价的、相对差一点的户型；现在这个项目，产品都是精品。楼市不好，就不取预售许可证。”卢伟这样介绍项目应对调控的策略。