1984年：“房地产”

一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。比如，1984年的时候，一些外国人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是改到长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。

美国《纽约时报》记者莫里斯敏锐地发现，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京，正在努力往东拱身子：“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。”

变化不只发生在北京。今天，如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，这些房地产企业都出现在1984年。

这一年还有一件大事发生。1月24日下午，邓小平的专列在南方绕了一圈之后，到达深圳。当他站在建成不久的罗湖国际商业大厦足有22层高的楼顶，眺望着新城区在建的高楼时，一个骑自行车的年轻人途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群。他后来回忆说：“我好像感到干大事情的时候到了。”

这个年轻人就是王石，他在4个月后成立了“深圳现代科教仪器展销中心”。也是在这一年，在一家仅有几个人的小型集体企业——北京怡达公司担任副总经理的高干子弟任志强，卖了3年油条之后，被上级单位没收了公司的经营权。他鼻子很灵敏，开始琢磨要修房子捞一笔。同一年秋天，浙江一个铁匠的儿子楼忠福想方设法当上了他所在的建筑公司的经理，他立马贷款160万元，开始向房地产业进军。

与他们相比，25岁的冯仑刚获得法学硕士，并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进。

他们在和这个时代一起进步。1984年,商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。

10月里，主管房地产业的中央机构对组建房地产公司──那时候还叫“城市建设综合开发公司”──作了明确规定，认定它们“具有独立法人资格”，“实行自主经营，独立核算，自负盈亏”。

在同一个月，起码有3份中央发布的文件，确定了“推行住宅商品化”的思路，国务院的一个暂行规定表示“大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设，建设周转资金由建设银行贷款、企事业单位集资等多种渠道解决”。

市场运作早就开始了：往前推两年，深圳一家报纸上出现了全国第一个房地产广告，占了足有四分之一个版面。当然，不应该忘记的是，作为一个行业，“房地产”是在1984年被命名的。国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

1987年：拍卖土地

1987年眼看就要过去之际，深圳举行了一次拍卖会。现场来了不少大人物，包括中共中央政治局委员、国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长。此外，28位香港企业家和好几个经济学家，以及60多个记者也闻风而至。因为很多香港人不懂普通话，这次拍卖用的是“双语”：两名深圳当地官员，一个讲普通话，一个讲粤语。

如果这还不足以说明这次拍卖的规格之高，那么，香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌也可以用来作为佐证。槌声一响，闪光灯闪成一片，一块8858平方米、紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。

那时候，人们还并不知道什么是“地王”。区区525万元人民币，就让在场的人奉上了“沸腾的掌声”。在当时的人眼里，对一块土地来说，这是天价。

深圳，也是全国，首块土地的50年使用权通过拍卖的形式找到了主人。

整个拍卖过程只持续了17分钟，不过，有人认为，这是为此后深圳“一夜崛起”速度奠定基础的17分钟，也是中国迎来土地真正成为“黄金”时代的17分钟。人们的激动之情不难从次日报纸的头版窥见端倪：“这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期。”

新时期是来了。第二槌在1988年的福州敲响。接着是在上海，这一次，货币单位换成了美元，数字也涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

至于第一块拍出的土地，一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，151套住宅，不到1个小时就全卖光了。虽然房价只有每平方米1600元,但开发公司还是凭借这笔买卖，净赚了400万元。

1993年：泡沫

这一年，人们见证了房地产的泡泡涨大到巅峰那一瞬间，然后又眼看着它一下子破了。这一年，许多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴儿而行。

讲到房地产泡沫，就要讲到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，海口市那个著名的“三角池”。1988年，随着新“特区”的成立，来自内陆的人一下子挤满了这个张贴着招聘、应聘信息的地方。

此时已经进入体制改革委员会工作的冯仑，顶着“中国经济体制改革研究所比较制度研究室副主任”的帽子，也来到了海南，其实就是下海，整天开着海南省委借给他的破面包车乱跑。

冯仑眼前的海南热闹异常，杂乱得像个大县城，但他同时发现“每个人都充满激情，充满希望，两眼放光。海南不相信眼泪”。

恰好，在深圳没有折腾出名堂的潘石屹随老板刚刚来到海南。老板在海口承包了一个砖场，他被委以砖场厂长的“重任”，管理300多名“民工”，谁知一年多以后，砖场倒闭，砖场老板卷款离去。最失意的时候，潘石屹住在海南简陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春节晚会，却被服务员毫不客气地拒绝了。

1989年，北京首次公开出售了商品房，尽管黄金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只卖掉了250套；天津、无锡和济南纷纷建起了城市住宅示范小区，引得许多人参观学习；1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活；到1991年，万科已经成为首个上市的房地产企业。

一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。当海南开发的热潮刚兴起时，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了点石成金的捷径。

1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。

据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1．2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80％。

这场来势凶猛的房地产狂潮首先是从海南岛开始的。当时，这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子，最多的时候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日报》讲了一件事：某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人大概算了算，发现人口只占全国0．6％的海南，商品房却占到了全国总数的10％。

1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69％。

早在1992年年底，英国《经济学人》就警告过：1993年的某一个时候，蓬勃发展的中国经济将会出现危险的过热势头。外国佬的话音未落，意犹未尽者仍在做着暴富之梦时，1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

紧接着，第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。数千家开发商卷款逃离。

这场调控的遗产，是给占全国0．6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。

1985年，海南人邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡，先开服装厂，后开房地产公司。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的10亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”

投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。在事业顶峰期，他的资产一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼以及10辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车。他曾经以为自己手里的钱一辈子也花不完了，每天往裤兜里塞进两叠现金，左右两个裤兜，一边1万元，唯一的念头，就是在回家之前花个精光。

但一觉醒来，他却一无所有了，变卖家产也还不清欠款。他和中国的房地产业一起，在起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。