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学者探查60城市房地产市场:八成买房者是为投资
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2010 年 04 月 28 日 
关键词: 房地产 市场
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“此次楼市新政对打击投机短期内是有效的,要想长期有效,一是政策要有延续性,二是要拓宽投资渠道,特别是要引导资金进入实体经济。”北京一所高校的经济管理研究学者赖伟民昨天表示。

从去年开始,他实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘。在与这些楼盘的“对话”中,他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。

他调查发现,很多企业主拿贷款炒楼,八成的购房者是投资需求。同时,他根据调查结果,总结出投机者炒房的4个途径。

昨天,赖伟民就调查动机、过程及对当前楼市政策的看法接受本报记者采访。

以购房者身份调查

◇记者:您是一位研究企业战略和宏观经济的学者,为什么会做一次这样的调查?

◇赖伟民:去年,我在各地讲课时,企业家学员们不问企业管理方面的问题,都问房地产方面的问题。这让我感觉很奇怪,就开始关注楼市,发现了一些观点,比如“刚性需求说”等等,但究竟是怎样的情形?为了给学员们讲清楚,我决定做调查。

◇记者:您是怎样做调查的,以什么形式进行?

◇赖伟民:因为我要到全国各地讲课,讲课后利用半天、一天的时间到当地的楼盘去走走,访问一个售楼小姐,再通过售楼小姐的介绍,访问两三个购房人。先后到过60多个城市,调查了150多个楼盘。

◇记者:调查过程顺利吗?

◇赖伟民:因为我是以购房者身份询问售楼小姐的,对方都很配合。通过售楼小姐介绍的购房人,一般也愿意谈谈购房的想法,总体上很顺利。

住房被用作投资品

◇记者:哪些售楼小姐的谈话给你的印象最深?

◇赖伟民:在武汉的一个楼盘上,我问售楼小姐,楼盘很火爆,是不是做了很多广告?售楼小姐说,公司根本没做什么广告,客户大多数都是回头客,买了我们一期、二期后,觉得好,现在又来买三期。还没开盘,老客户就把房都订得差不多了。我就问,他们买这么多房子干什么?售楼小姐答道,投资呗!现在有几个人买房子是自己住的?房价还要大涨,买房子比买什么都划算。

◇记者:购房人有哪些言论?

◇赖伟民:去年11月,我在杭州的一个楼盘遇到一个一下买了两套房的购房者,就问他这里的房子真的这么好吗?他回答说,只要是房子就好,过不了多久,就可以净赚至少几十万元。我问他不怕到时卖不出去吗?他答,现在很多人手里有闲钱,等他们意识到炒房赚钱那么容易时,他们就会来接盘。

◇记者:他确信他不是最后一个接盘者?

◇赖伟民:对。当时,我还问他,房子最终还是要卖给自住者呀?他说了句让人深思的话,不,就像黄金,除了打首饰,它还有什么用?可还有这么多人买黄金,它不一样在涨吗?住房不是消费品,而是投资品。只要市场上还有大量游资,房价就还会涨。

◇记者:正是这样的“投资”推高了房价?

◇赖伟民:我发现了一个惊人的事实,掏钱买房者80%是投资、投机需求,这是通过对我所调查的购房人做的数学统计得出的。

将调查房产中介机构

◇记者:您如何看当前的房地产新政?

◇赖伟民:短期来看,新政对打击房产投资行为是有效果的,但要有长期效果,一是在政策上要有延续性,如果政策一松动,就会出现报复性反弹;二是要拓宽投资渠道,引导资金流向实业,引导股票、期货等其他投资渠道健康发展。

◇记者:问题是,实业、其他投资渠道的回报率太低的话,资金还是不愿意去啊?

◇赖伟民:这需要从两个方面看,一方面通过政策打压,让楼市的投资回报率降低,回到正常轨道上来。另一方面,其他方面的投资回报率能否提高呢?比如实业,有好多先进技术未能和产业资本很好地对接,这块儿做好了,回报率是能上去的。

◇记者:下一步,您还会从哪些角度关注楼市?

◇赖伟民:我打算调查房产中介机构,通过他们了解二手房买卖情况。这其中,是能看出哪些是投资的、哪些是刚性需求。今后会把调查情况记录下来,为写研究文章做准备。

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炒房的4个秘密

1.同时下单。当“炒房者”要购买多套房产时,便会面临较高的首付比例和房贷利率。因此,“炒房者”一旦决定买下多套房产就要同一天下单,由于银行的征信系统无法实时更新,“炒房者”所购的每一套房产都被当作“第一套房产”。

2.无本炒房。开发商卖房时并不收取房款,只是挂个名,说明某套房产已经售出,等房价上涨后,买家便将房产抛售,赚取差价。这类买家常常是与开发商有利益关系的人员。

3.自卖自买。开发商发动员工和朋友以按揭方式买房,一旦银行把房贷发放给开发商,由开发商控制的买家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金,还有助于把房价维持在较高的水平上。

4.阴阳合同。在二手房交易中,如购房合同的真正价款为100万元,假合同做成150万元,三成首付,原本可从银行贷70万元,现在则变成105万元。

来源: 京华时报

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