二套房贷首付五成以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍——这是国务院常务会议释出的重要消息。业内人士在接受证券时报记者采访时表示，差别化住房信贷政策要落到实处，抑制不合理住房需求方可见效。

国务院常务会议认为，近期房价过快上涨的势头与投机性购房需求大量增加有关。新政出台目的之一就是以差别化信贷政策抑制不合理住房需求。对房贷新政，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，由于目前大城市的房产整体价格已经很高，那么二套房首付提高至五成，意味着持有成本大幅上升。新政最直接的影响就是成交首先会出现明显收窄现象，投机性购房需求会被挤压。不过，宋丁同时认为，由于投资者较2007年已经明显成熟，心理承受能力也相应有所提高，加之市场流动性仍然比较充裕，因此影响可能会相对有限，房地产市场更不会随之应声掉头向下。

和宋丁持同样观点的还有上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明，他也认为，新政会对房地产市场有一定抑制作用，但还不足以影响其大方向。“因为信贷政策只是暂时压制了部分住房需求的释放，并没有从根本上解决问题。”陈则明说。

合富辉煌集团首席分析师龙斌则认为，新政会对投机性购房需求起到迅速抑制的作用，在一些投机性购房旺盛的城市，比如北京、深圳、上海等地，短时间内成交有可能下降20%。而在一些自住性购房需求占比较大的中西部城市，新政的影响会相对较小。而对于房价的影响，龙斌认为，由于当前的经济环境和2007年时已有明显不同，市场购买力的支撑作用仍然存在，所以价格不至于掉头向下。“因为当前房地产企业由于回笼资金较快，暂时还不会出现资金困难的局面，所以也就不会降价抛售。”龙斌说。

有业内人士指出，政府在抑制投机性购房同时，大幅度增加市场供应量，目的也是尽可能通过市场自行调节使房价保持在合理水平。

不过，有专家认为，按照会议部署，政府将对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，采取限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款等措施，“资金收紧效应会逐步在房地产企业中释放，长期来看影响深远。”上述专业人士评价道。

记者注意到，对二套房贷首付比例提至五成的影响，新浪网昨天下午第一时间进行了网友投票，结果显示，有接近半数的网友对此举能否抑制高房价持怀疑态度，另外超过60%的网友希望将其进一步提至六成。

事实上，受访专家也有同感，宋丁就认为，提高二套房首付以及贷款利率都属于信贷手段，也是房地产调控中最好操作的方式，但效果远不及税收政策有针对性。要想真正遏制当前快速上涨的高房价势头，“最有用的办法应该还是开征物业税！”陈则明表示，真正解决高房价还应该在是在住房持有环节提高成本，也即通过征税打击多套住房持有者。记者 胡学文

·专家观点·

不管是差别化信贷，还是住房消费税，目标实际上都直指投机性需求。所谓更加严格的差别化信贷，即提高房贷首付，提高利率，甚至是多套房不予贷款；而征税，则是希望在保有环节增加购房者的持有成本，让投机者少买或者不买房子。

——中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

对投资者、投机者来说，影响最直接的是首付政策。这意味着金融杠杆作用会减小，需要付出更多的资金才能撬动一笔投资，而个贷政策的改变将会直接影响交易。而土地政策有所变化，将直接改变买房人涨价的预期。

——我爱我家房地产经纪有限公司控股公司副总裁 胡景晖

本次房地产调控政策要比2007年严格，让投机投资成本增加了很多，购买意愿和购买力都会受到抑制。但经过上几次调控及房价大跌的洗礼，市场的承受力也在增强。

——东方证券房地产业分析师 王淑娟

政府提高贷款购买第二套住房的首付比例和贷款利率水平,有助于抑制房地产价格过快上涨势头，但更有效的手段是推出物业税。

——光大证券首席宏观分析师 潘向东

现在房价高企、市场比较疯狂的情况下，那些投资者对信贷依赖度不高，对首付成数并不敏感，对利率成本也看得不是很重要。当前，若要效果有效，市场更寄希望予房产税和住房保有税的出台。

——工行投行研究中心房地产首席分析师 张贻伦　(杨 晨/整理)