转战二三线城市

2009年,保利、中海、中铁等一线房企和新兴央企开发商频频出现在北京、上海这样的一线城市土地出让市场上,但领头羊万科却很少露面,倒是二三线土地市场上,经常传出万科拿地的消息。

据万科年报称,2009年,万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

根据万科地产总裁郁亮的解释,这是因为万科坚持了“宁可错过,决不拿错”的原则,综合考虑土地价格、收益空间和开发风险后才出手。因此,万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右,较2007年下降三成。

郁亮表示,2010年,万科还将继续坚持这样的原则。

万科的选择并非个例。楼市新秀龙湖地产在大举进军北京、上海这样的一线城市的同时,悄然深入二三线城市布局。据其高管解释,一方面是看好了二三线城市的未来发展,另一方面也是为了平衡一线城市拿地的压力。他表示,风险和收益是相对的,二三线城市地价成本低,但产品做好了,收益率并不低。据其透露,龙湖在常州、无锡拿的土地未来收益率不会比一线城市低。

联合拿地

2009年12月22日,由富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”,以255亿的总价拿下广州亚运村地块。业内普遍认为,这一辉煌估计三五年内不会有地块能打破。255亿的成交额,不仅创了国内土地转让价最高纪录,也透露出面对高单价高总价的一线城市优质地块,联合拿地将成为一种必然的趋势。

北京中服地块,起价就50亿元,业内预计成交价格至少要在80亿元。招标文件中规定必须由一家房企和另一家金融机构联合拿地的要求,引发了颇多争议,但就算没有这条,业内能一下拿出这么一笔巨款的房企,绝对是凤毛麟角。而且,如此一笔巨款压在土地上,企业的经营压力可想而知。

北京龙湖地产市场总监魏健认为,目前土地单价总价较高的现状和支付条款日益严格的监管力度,都是企业联合拿地的原因。实力较差的企业没有能力独立拿地,大开发商则会考虑降低风险、减轻资金压力。“大龙地产果是联合拿地,也就不会因为交不起地价款导致土地被没收了。”

联合拿地,就意味着分享利润,如果企业能选择独立拿地,肯定不会选择联合拿地,如今,迫使吃惯了独食的开发商们联手,只是因为地价太高了。

曲线拿地

中国的土地市场一直有明暗两个,一个是政府控制的公开土地交易市场,还有一个,就是二级市场。

据中原地产三级市场研究总监张大伟透露,最近很多公司都希望通过并购、股权转让的方式获得土地。据其分析,开发商积极拿地主要还是看好楼市,但拍地成本太高,就不得不想别的办法获得相对低价的土地,“反正土地供应也不光是拍卖的那些”。

其实市场上一直存在这种方式,把有地但没钱的公司和有钱但没地的公司结合起来,各取所需。随着地价的不断飙升,这种方式增加的趋势愈发明显。

去年SOHO中国虽然在土地公开市场屡屡受挫,但是通过并购、股权收购等方式,却获得了多个北京、上海核心区域的项目。华业地产目前在通州热销的华业东方玫瑰也是通过同样方式获得的。

有业内人士告诉记者,进入2010年以来,已经有10多家企业的相关负责人向其打听有没有优质地块转让的信息了。“以前业内类似的情况也有,但是没有现在这么频繁,现在地价的压力太大了。”