深圳楼市在人们的期待中终于下跌了，且下滑态势愈加趋紧。均价也由原来超过4万元／平方米下跌为2.7万元／平方米。而近几周的成交量，较前两个月同期直降一半，业内人士直呼：深圳新房惨遭“腰斩”。

新房均价跌幅惊人

从每平方米4万元直接降低到每平方米2.7万元，深圳房地产商已开始快速出货。据了解，从1月份开始，深圳入市新盘基本都低于市场预期入市，如1月开盘的水榭春天，均价18000元／平方米，让很多认为均价肯定要过2万元／平方米的业内人士大跌眼镜，而近期开盘的财富港、i派龙城、七街公馆也都以类似的原则定价：i派龙城均价只有8000元／平方米；七街公馆这个福田新项目开盘均价22000元／平方米，是2009年以来深圳福田入市项目首个低于25000元／平方米的楼盘。从水榭春天开盘开始，近期深圳新入市楼盘价格多有调整，在售楼盘也不再有提价现象。除此之外，在售的项目则以十五o为代表，也推出特价单位，均价也由原来超过4万元／平方米变为约2.7万元／平方米。

记者从最新的官方资料中获悉，昨天(2月7日)深圳新房成交52套，均价为29446元，而上周深圳全市成交新房682套，日均成交97套，环比下降13.3%；成交面积每平方米5.57万元，日均成交0.8万平方米，环比下降20.2%；成交均价21378元／平方米，环比下跌26.5%。关内共计成交新房278套／2.12万平方米，占全市的比重分别为40.8%和39.5%；关外共计成交新房404套／3.45万平方米，占全市的比重分别为59.2%和60.5%。

楼市已经开始发生重大逆转的同时，深圳购房者也开始出现退房潮了。深圳一位玩姓的市民近日相当郁闷，为了退房损失了一笔定金。他表示，“宁可损失5万元定金，也要把房子退掉。据他称，之前他认购的是深圳市龙岗区一个大型楼盘，单价13000元／平方米，总价约120万元。他是1月初签的认购书，不久，楼市调控政策奏效，周边几个楼盘开始暗地打折。”听说价格有些松动，优惠活动多了起来。＂这让他联想到2007年底房价开始掉头的情景，“如果房价下跌，到时损失可不止这5万元。”在深圳南山投资多年的投资客称，他在过去的1个月时间里，已经先后挂盘卖出了3-4套房，现在手里尚余下一些大户型。而另一位投资客万小姐，近日正准备出手购买宝安一个可以以租抵供的小户型楼盘，但在调控楼市政策出台后，她选择了放弃。“(决策层)好像出手越来越重了”，她说。

开发商：房子难卖但不降价“最近房子比较难卖，”在深圳有3个楼盘在售的一家民营房企高层向记者透露，“我们上周才卖了2000万元，不到20套，每天不到3套。”他表示，在去年市场高潮期，他们一个月有时会卖到2个亿以上，前后相比，因政策调控催压，致其销售额暴减九成。

而记者在近期的踩盘中也发现，投资、投机客退市的迹象已经开始表现出来，在1月上旬之前，不少楼盘开盘，仍然可以看到投资客蜂拥购房，但是近期一些新开盘的楼盘，并没有获得非常好的成交，宝安、龙岗的一些楼盘当日成交不过三成左右。

由于投资客观望甚至退场，成交将进一步萎缩。深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，从去年末的中央工作会议开始到现在，楼市调整的思路整体上出人意料，而且越来越严格，显示出决策层控制房价的决心可能“超出很多专家的预判”，接下来深圳楼市成交量会进一步萎缩，房价下跌的可能性也“越来越大”。

二手房价首现下跌

深圳世华地产成交系统的数据表明，1月份，深圳二手住宅成交均价为每平方米12094元，环比下降6.27%，这是自去年3月以来连涨10月后的首次下跌。中原地产经纪人朱翔认为，价格并没有大的变化，只是成交量下调了。

对于深圳二手房价格指数连续上涨10个月后的首次下跌，可以看到，去年12月中到今年1月份密集出台的房地产调控政策已经对二手房成交均价产生了一定的影响，首先表现的就是受豪宅成交减少影响而引起的结构性下降。楼市价格上涨得到了一定程度的遏制，但要说楼价开始下跌还为时尚早。目前房价的表现属于结构性下调，二手房的成交均价在一定的时间内还将维持平稳的走势。

短期来看，由于房贷政策相对紧缩，会延长购房成交周期，对成交量和价格起到了一定的抑制作用。但是，这种紧缩政策是各城市银行为配合央行控制全年信贷均衡投放的一个短期表现，相信下个月或春节后，新的信贷额就会重新投放，届时相关的房贷政策也将有所放松。

业内人士还表示，是由于房地产调控政策的频繁变动，使得购房者止步观望。三五个月内，如果国家调控楼市的举措继续出台，房价下跌就会表现得更明显。

根据深圳房地产信息网数据，2009年深圳新房成交649.4万平方米，约70074套，同比增长超五成，成交均价15153元／平方米。大致匡算，深圳市2009年新房的总市值(总成交面积×均价)约984.04亿元。上周日，一些开发商预测，接下来开发商在定价方面将会更加保守，“更多会按照目前的定价原则谨慎定价，不一定会降价，但一般情况下，绝对不敢再涨价”。

深圳市房地产研究中心副主任、深圳市房地产业协会副会长王峰说，“深圳楼市泡沫已非常严重。市场再不理性，深圳的房地产泡沫将在全国首先破裂。”据了解，深圳目前商品房入住率仅为45%左右，这说明大部分房子是用来炒作和投机的。

3家银行上调首套房贷利率

深圳市10家主要银行5日发布的信息显示，深圳有3家银行日前已上调首套房贷利率。

据了解，中国银行深圳分行和光大银行已将首套房贷利率从基准利率的七折上调至八五折，深圳发展银行深圳分行上调至八折。

工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行和民生银行的深圳分行均表示延续首套房贷首付两成利率七折的最大优惠，目前房贷业务运行良好。

深圳发展银行表示，该行深圳分行已于近日执行首套房贷利率八折的做法。深圳发展银行关于利率政策始终执行市场化的风险定价原则，总行并未发出取消七折利率的相关通知或要求，但同时总行也支持分行根据总行制定的业务策略以及当地的市场竞争水平、当地房地产的风险水平制定相应的定价。

据分析，首套房贷利率从七折提至八五折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算，月供要多交400元左右，一年约4800元。

官方首称楼市今年铁定下跌

深圳市规划和国土资源委刚刚发布的《2009年深圳房地产市场年终分析报告》中披露，受益于宽松的信贷环境推动，去年全年，深圳新房和二手房成交量合计接近2000万平方米，达到建市30年来的最高记录。其中二手房成交量接近1300万平方米，同比大升近250%。而全年新房均价也以14858元／平方米全面超越2007年高点，并且增幅超过一成。但在政策调控之后，市场步入深度观望。

该报告撰写人王锋认为，2009年全年深圳房地产贷款余额达到4625.71亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比去年同期增长27.04%。其中，个人住房贷款余额为3394.60亿元，同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元，增长额度创近年来年度新高。

房价收入比20倍，超国际警戒线一倍多。王锋指出，深圳房地产在2009年为全市保增长做出了较大贡献，其援引数据显示，2009年前3季度，在全市9.6%的GDP增长中，房地产业贡献了1.93个百分点，贡献率达20%。以新房为例，按照报告披露的数字，2009年深圳仅是新建商品住房的成交金额便接近1000亿元。

但房价的高涨也不断加剧深圳市居民的住房困难，以年底房价超过2万元／平方米来计算，深圳房价收入比已经达到了20倍——超过国际警戒线一倍还多，而这一比值在《1-11月市场报告》中，还只是15倍，短短1个月，深圳市民的买房难程度又被加重。同时，房屋的租售价格比也达到了1：450，也大大超过了国际警戒线穴1：300雪。此前，中原地产等多家中介曾披露数据称，由于房价过分上涨而租金滞后，致使本市房屋的租金回报率比年初下滑了50%，很多房屋的租金回报甚至跌落在3%以下“现时买房已不如租房”。

王锋指出，房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大，全市出现了比例较大的夹心层住房困难群体，这对改善民生、促进社会和谐非常不利。

王锋在预测今年楼市时指出，今年房价下降已成定局，房价已出现下调。他给出的支撑是政策调控和市场规律，前者指自去年12月份以来连续2个月不断出台的各项调控政策以及本市对国家宏观调控政策的落实，这些，都将进一步对本市高房价及房地产泡沫的膨胀进行有效遏制。后者则指，目前房价过高已经将自住需求挤出市场，而主要为投资、投机需求支撑，未来这部分需求将受到政策的抑制。综合来看，他认为，在市场自身运行规律及房地产宏观调控政策的双重作用下，2010年深圳房地产市场将延续了去年底以来的观望气氛，商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销售规模，“房地产市场的调整趋势已初步形成，预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调”。

他的这一观点如今得到了越来越多市场人士的认同，深圳中原地产研究人士张伟在“国11条”出台后便表示，房价下降趋势已经确立。而在日前其接受本报采访时更指出，本轮市场疯狂始于资金泛滥，也将终于资金收紧。

他认为，上半年，深圳房价小幅下跌已经是趋势，下半年则须视后续政策力度而定。但他表示，无法判断房价会下降多少。