并未撤离

岁末年初，楼市调控政策频现，经历过一年的价量齐飞后，新政下的楼市对外资的吸引力是否依然强烈？

本报记者采访的多家机构均表示，外资对中国楼市依然持乐观态度，看好中国房地产市场的中长期发展。

世邦魏理仕北京地区董事总经理尹宝军在接受中国经济时报记者采访时表示，最近出台的控制二套房贷政策，主要是抑制投机性购房需求，政策层面依然在支持楼市健康发展。

作为国内知名的代理行，世邦魏理仕经常接触到一些外资机构，并为外资提供投资参考。“从我们接触的外资来看，并没有大量撤离中国房地产市场的迹象，他们依然看好中国楼市，关注一线城市中心地区的持有型物业、高端住宅。现在出现了一些外资涌向二线城市如成都、武汉、南京等的现象。”

尹宝军指出，外资对中国房地产市场高度关注，并认为这是一个庞大的市场。与之前相比，现在投资中国的外资多认为相比政策因素，市场因素将更多地影响中国楼市。

“尽管国家出台了一系列的宏观调控政策，但由于中国经济整体向上的趋势没有改变，房地产市场保持持续良好健康发展的基础依然存在，世邦魏理仕依然看好内地楼市。”

仲量联行的研究报告显示，多数机构投资者仍然长期看好北京物业市场的投资回报，并积极地与持有物业的业主进行整体收购洽谈。

另外，一些早期进入北京市场的投资者也由于战略方向调整而计划整体转让项目，2009年的最后一个季度，有两个优质的服务式公寓的股权进行了出售。

“一些海外的开发商也表现出对北京优质物业的信心，当前一些潜在的重要交易都在积极地洽谈。”仲量联行北京投资部主管庞树东对记者表示。

正略钧策企业管理咨询房地产行业咨询中心高级经理邓宇明提醒记者，外资习惯于逆向操作，每逢市场处于低迷期，往往是外资活跃之时。

影响有限

受到多种因素影响，2009年外资在中国楼市的表现相对平静，一些以外资为背景的企业纷纷停止扩张计划。

“2009年外资对中国楼市的投资中，新资金进来的多，走出去的相对少一些。其中有一些买卖行为主要是外资之间的换手，主要是受到基金持有时间的限制，并非出现撤离的迹象。”尹宝军对本报记者说。

与此同时，在一些写字楼项目的买卖中，国内企业的身影尤为醒目。

第一太平戴维斯2009年的年度报告显示，去年外资抛售的几大房地产项目，主要由陆家嘴集团、SOHO中国、中银香港、天安国际等中资机构接手。

第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬向记者透露，2009年上海大宗房地产交易总金额达到42亿美元，卖方多是境外机构，而接盘者基本上是内地企业。

“2009年有一些外资购买的项目转手给国内开发商和企业，这说明国内企业能承受外资所不能承受的回报率，并不反映外资有撤离中国楼市的想法。”尹宝军对记者表示。

在邓宇明看来，外资在中国房地产市场中，实际有两种角色：一种是直接资产买卖，一种是参与开发。其中第一种是投机或投资的转手买卖，从而获取暴利；第二种参与到房地产开发的外资，这种外资注重的是中国的开发利润和中国经济增长过程中所带来的资产、汇率升值。这些外资暂时不会套现离场。

他认为即便外资撤离中国楼市，影响也有限。

“外资占中国房地产总投资比例不到2%，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手者也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多体现在心理层面。外资的这种动向对内地高端房产有直接影响，虽然量不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。”邓宇明说。

尹宝军认为，中国某些地区的房地产市场存在一定程度的泡沫，部分城市房地产市场过热。“中国内地房价应保持稳定的良性增长，年涨幅控制在10%—15%之间，不应出现大起大落。”