银行贷款利率“市场化”

在以往的政策中，二套房贷利率须为基准利率的1.1倍，但二套房贷新政策中，关于贷款利率规定的表述是“严格按照风险定价”。记者了解到，深圳的银行表示，银行要按照“利率市场化”以及“实施针对不同风险等级客户的差别化定价”来执行新政。

对于二套房贷政策出台后，银行如何把握贷款利率尺度的问题，招行银行给记者的答复是：在二套房贷款的政策执行上，该行以家庭为单位计算房贷次数，对二套房贷款，要求贷款首付款比例不得低于40％；贷款利率主要根据客户的信用记录、首付比例、所购住房具体情况等因素，并结合银行内部信用评级综合进行判断，按照贷款的整体风险状况进行合理定价。

招行表示，在贷款利率上，将执行差异化信贷政策，对于二套（含）以上房贷，将根据贷款的风险状况，适度提高贷款利率。

有分析师向记者表示，在自主把握贷款利率的情况下，银行为了抢夺客户资源，有可能会下调贷款利率吸引客户。业内人士也认为，贷款利率的表述给了银行很大的自主空间，银行市场化经营，日后1.1倍的贷款利率或更难成型。

首付仍有空子可钻

据了解，二套房贷首付4成的规定，自2007年9月28日发布以来至今没有更改过，2009年7月10日有关部门重申了二套房贷政策，要求各银行不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。只是银行在经营过程中的相互竞争，“首付4成”的规定仅仅只是一纸空文，极少被执行。

今年，二套房贷新政策出台后几天，深圳地区银行的房贷政策也立即做出了更改。记者了解到，一些银行的房贷政策已经有了收紧的行动，只是收紧的力度不一样，各银行在某些方面仍存自主性。

某大行深圳一支行信贷部人士告诉记者，目前该行在二套房的放贷上已经按政策执行，但是若客户在购买第二套房时房产联合署名，另一个人未有房产，则“按一套房来放贷”。该人士向记者解释，若房产联合署名中的另一人年满18岁，名下没有房产，则可以享受二套房房贷首付2成，贷款利率7折的优惠。

深圳一股份制银行某客户经理告诉记者，该行已经严格按照国家政策执行，客户申请第二套房贷款，一律按照国家政策，利率没有优惠，然而，首付成数却可以做适度 “调整”。目前该行的政策是，200万以下的贷款一般不做了；若是贷款在200万以上，第二套房则可以享受首付2成的优惠，只是利率仍按基准利率，不作调整。

上海

个别银行指标增幅或达30%房贷大战春节后或将上演

在经历2009年盆满钵满的大丰收后，目前交易惨淡的楼市或将为2010年银行房贷市场抹上一层阴影。

《每日经济新闻》近日在对沪上各大银行房贷业务现状进行调查后发现，截至目前，由于当前楼市成交量惨淡，多数沪上银行对房贷业务激励政策仍持观望态度。但据中介人士透露，一些银行今年的指标已出来，增幅至少在30%。

有银行个贷部经理忧心忡忡地对记者表示，银行考核机制多是“宜上不宜下”，由于今年的楼市肯定不如去年，一场硝烟弥漫的房贷大战即将在春节后展开。

个别银行指标增幅达30%？

“今年的任务和指标目前还没有出来。”一国有大行上海分行房地产金融业务部中层人士对《每日经济新闻》表示，“一般不会那么快，估计要到二三月才会出来。”

一家股份制银行个贷部经理也对记者表示：“去年底我们还经常加班加点工作，但最近我们工作相对清闲，一方面是目前楼市交易比较冷，另一方面，总行对我们的任务和指标还没有下达。”

尽管目前多数银行并未出台今年的指标和额度，但一位中小股份制银行个贷部资深经理忧心忡忡地对记者表示，一般银行考核指标都是宜上不宜下，“这几天行里在说，我们个贷部门今年任务要增长20%，但今年的市场肯定不如去年，工作难做啊。”

沪上房贷中介华燕置业总裁胡炯也表示，“据我们与沪上多家银行的沟通发现，一些银行今年的指标已经出来，增幅至少在30%。当然，一般指标年中都会进行调整，去年是全部调高，预计今年可能会调低。”

春节后房贷政策将明朗化

尽管多数银行目前并未出台今年房贷业务指标，但目前日渐收紧的房地产调控措施以及逐渐缩小的楼市成交量，都为今年银行房贷业务的前景蒙上阴影。

凯弈投资提供的数据显示，今年1月的前两周，经由该机构推荐的贷款签约额约6000多万元，比去年12月同期下降近50%。数据显示，去年12月，该机构累计签约额突破6.5亿元。

目前市场消息称，今年1月的第一周银行新增信贷6000亿。但胡炯认为，“这其实是12月积压的需求集中释放，预计今年1~2月份不会这么多，特别是在个人按揭贷款方面，不管是一手房，还是二手房，二月底之前的量同比会下滑很多，环比下滑更厉害。”

由于今年市场趋势是往下走的，但银行考核指标又可能往上走，银行会否出台强力的房贷激励政策？

“目前来看，现在来谈房贷业务激励政策为时尚早。”一位国有大行个贷部经理对记者表示，“今年的指标还没出台，加上目前是楼市淡季，各大银行现在都是持观望态度。”一位股份制银行个贷部人士也表示，“预计春节后各家银行的政策才会明朗。”

胡炯也表示，“由于今年市场肯定不如去年，所有的银行在缩小的市场上抢占份额，预计营销手段和力度要比去年更大、产品更多、竞争更激烈，今年春节可能成为一个分水岭。”

二手房贷激励政策走向不明

此前，在二手房贷领域，银行多通过房贷中介机构获取业务，并为后者提供商业贷款额千分之三至千分之十五不等的返点作为回报。

但1月13日，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务，维护市场秩序的自律共识》（以下简称 《共识》），表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用。”因此，二手房贷激励政策走向颇受人关注。

央行上海总部数据显示，2009年1~6月，沪上中资银行新增房贷261.7亿元，其中新增二手房贷238.7亿元，占比为91%；新增一手房贷款23亿元，占比为9%。截至去年前11个月，沪上中资银行实现新增房贷883.7亿元，其中新增二手房贷539.8亿元，占比超过61%。

“房贷中介的收入来源就是返点，因此，如果返点取消，就没有动力去做业务。”一股份制银行个贷部经理对记者表示，“返点取消后，对我们银行来说，二手房业务模式从批发转向零售，只能直接从地产中介处获得业务，因此，我们的工作量会更大了，同时，我们也面临人手不足的问题，只能多做些一手房业务。”

该人士介绍，“今年开始，我们已经停止向中介机构支付返点。由于各家银行都没有出台今年的额度和指标，多数银行对未来是否支付返点以获取业务来源仍在观望。”

大型房贷中介或迎来春天

尽管目前沪上银行向房贷中介支付返点行为已被叫停，但本周三中国银行业协会下发的一份文件，却令沪上大型房贷中介机构看到一丝曙光。

中国银行业协会下发的《共识》指出，“各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。”

“参照这个思路，中国银行业协会是希望国内银行清理整顿，选择与规模较大、能提供专业服务的房贷中介继续合作。”上海房贷中介华燕置业总裁胡炯对《每日经济新闻》表示，“这对我们是特大利好！”

“还是一句话，银行从渠道商处获取业务的性质不会改变。”胡炯指出：“对房贷中介而言，通过努力提高产品附加值和核心竞争力，以及扩大业务规模等措施，我们仍将从合作银行那里获得业务收入。只不过，我们将不再从银行处获得返点。我们获得的是佣金以外的服务费用，这也更加符合商业思维。”