美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。

优级贷引领违约潮

根据美国通货监理局(O C C )以及储蓄机构监理局(O T S)公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83 .8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。

优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒(R obert S hiller)与凯斯(K arlC ase)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prim e)的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”

美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(A R M)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1 .95%。

值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。

美国两大住房贷款融资机构———房利美和房地美的最新财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。

专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%，但与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计，2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比2008年猛增48%；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。

中产阶级成罪魁祸首？

随着失业率的节节攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级，华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。

可如今这些数额和定义在失业潮面前显得多余，越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。美国雇主近两年共裁员720万人，创大萧条以来最高纪录。根据彭博社调查，美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录，超越2008年创下的26年高点9.3%。

凯斯说：“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。”失业的屋主最终将放弃缴款，房屋被收回的状况继续增加。

除此之外，美国商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41%。投资公司IN G C larion Partners的分析认为，从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于投资者原先对市场的预期不切实际，前些年价格上涨过度，加上市场可能存在欺诈行为等因素影响，商业地产市场十分混乱而难以清理。

难以酿造新一轮危机

与次贷危机时爆发后政府再收拾烂摊子不同，此次美国政府在经历过次贷危机时的救援措施仍没有停歇，能够一定程度上控制风险，不至于酿成新一轮危机。

凯斯也认为，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”，金融机构不至于蒙受杀伤力很大的损失。

美国总统贝拉克·奥巴马曾经承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中，涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美国居民住房市场出现回暖迹象。

美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，美国旧房销售量2009年11月份比前月增长7.4%，经季节调整按年率计算为654万套，为2007年7月以来最高水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计，税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。美国财政部也在2009年年底宣布，将取消对两大房贷巨头———房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。一系列维护房地产市场稳定措施的展开，让此次违约潮的杀伤力大打折扣。

此外，当今美国金融监管新政呼之欲出，对各种金融衍生品交易和评级机构约束正在加强，次贷危机爆发时借助金融衍生品杠杆效应产生的恐怖破坏力难以重现。