[“楼市缺货真伪”大调查] 上市总量虽减少 但以大集团为主的新货依然非常可观

日前，有关广州明年楼市将“闹盘荒”的传闻甚嚣尘上，特别是这一消息还掺和上亚运期间建筑工地将停工的规定，让“缺货论”更是显得言之凿凿。事实情况真是如此吗？记者为此特意搜集了各大发展商集团以及各区域从今年底至明年上半年的新盘和新货，发现到明年上半年，虽然广州楼市的供应确实存在结构性失衡的状况，但是总体供应量仍十分可观。

总量减少但远未到“断粮”

据了解，时下盛行的“缺货论”的一个重要论据就是明年亚运期间所有建筑工地将停工。据悉，从2010年10月25日至12月22日的59天里，广州全城将进入停工状态。虽然硬性停工期只有59日，但受此影响，明年广州住宅供应将“断粮”。而据记者了解，亚运停工的消息早在今年6月就已传出，9月份正式下文，当时都未引起关注。时至年底，在广州楼市又处于一个比较微妙的时刻却突然被提出来，有理由相信这是有开发商为炒作房价而刻意制造的供货紧张局面。

不过，从一些中介机构的数据来看，今年年底到明年楼市供应确实有所减少。合富辉煌的统计数据显示，今年第四季度广州全市新增供应约180万平方米，少于近年同期水平。而中原地产预计明年广州楼市的新增供应量约为800万平方米左右，少于今年950万平方米的水平。虽然总量有所减少，不过从绝对数来看并没有严重的下滑。

根据记者从开发商处搜集到的数据来看，今年年底到明年上半年将有大批的货量上市，其中动辄上千套甚至数千套的集团不在少数。例如城建集团的在售项目，明年上半年将有近2000套货量上市，再加上一些新建项目，全年供货量将“井喷”。而碧桂园旗下几个项目明年上半年的货量也有3200套之多；富力地产明年上半年上市货量也达3000多套。其他如保利地产、新世界地产、中海地产、雅居乐地产、方圆地产、时代地产、侨鑫集团、合景泰富等广州主流开发商，明年上半年的推货量都在千套以上，再加上各区域的一些个盘项目，明年上半年整体楼市的供应仍然十分可观。

结构失衡市区缺货郊区集结

从各大集团公布的项目来看，明年上半年广州楼市供应的区域性失衡现象十分明显。其中中心城区除了白云货量较多外，天河、荔湾、越秀和海珠区等中心城区推售项目明显减少，不少区域只有寥寥数个新盘，在售项目也日益减少。而番禺、花都、从化、增城等外围区域供货明显增加，无论是新盘还是在售项目，明年推货量都十分庞大。

从供求关系来看，按目前楼市情况分析，市场需求已经有所下降。11月广州的一手房成交量已有明显下滑的迹象，个别区域下降更是明显，个别楼盘甚至空有楼价无成交量。相关人士表示，由于房价已经超出不少人的承受能力，加上今年释放了大量的刚性需求，所以虽然供应量下滑，但是需求也会减少，明年房价仍将维持在一个平稳的状态。

成交一旦出现迟滞

“缺货论”不攻自破

2008年是楼市供大于求的年头，然而2009年这种状况已经发生了逆转，1~11月，全市批准预售的商品住宅仅有605.33万平方米，大大少于2008年1~11月的695.1万平方米，与此同时，全民又陷入了一场新的购房热潮中，比2007年更为疯狂。2007年广州全年一手住宅成交面积为801.58平方米，但2009年到目前为止，成交面积已经高达903.94万平方米，超过了2007年全年的成交面积，预计今年全年成交面积有望接近1000万平方米。

1～11月成交量

比上市量多300万m2

由此可见，从1~11月的供求关系来看，广州的确出现了较为明显的求大于供的情况，比例大约为2：3。同样由于求大于供，也在一定程度上导致了全市楼价步步走高，十区从今年1月的8014元/m2一路上涨到11月的10282元/m2，涨幅已接近30%。

有业内人士分析，今年批准预售量大幅减少，与2008年不少开发商看到市道不好，放慢了开发速度有关系。在今年强大的消费力面前，能够留给明年继续消化的“余粮”实在不多。不过，记者最近两个月发现，各大楼盘每周的成交套数都在慢慢下降，但签约价格却仍在稳步上升。有开发商表示并不担心销售速度下降，只要买家能够承受较高的价格，不妨放慢速度卖个好价钱。

会不会缺货关键看成交速度

可见，明年是否真的“缺货”其实只是相对而言，如果买家还像今年一般疯狂扫货，那么有再多楼盘也不够市场消化。但如果楼价上升到达一个节点，让购房者包括投资者在内终于停下奔驰的脚步，导致成交量显著下滑的话，供应量即便减少，也未必能够刺激买家重新出手，“缺货论”自然不攻自破。

记者 陈白帆