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珠三角“曼哈顿”引燃投资新热土 房产投资升温
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2009 年 11 月 11 日 
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备受关注的深港合作开发深圳前海中心迈出关键一步,拟将其打造成深港现代服务业合作区,也有望成为珠三角的现代服务业中心。这片被构想成珠三角“曼哈顿”的湾区瞬间成为投资热土,寄希望成为深圳的另一个中心。

深圳市公布的最新进展表明,明年初将完成前海地区空间布局规划,并开展城市设计招标国际咨询。明年上半年,前海地区规划将基本完成,下半年该地区的建设有望全面启动。目前深圳市正加紧该区域基础设施和交通的协调处理。

绘制珠三角“曼哈顿”蓝图

前海区域位于珠江口东岸、深圳南山半岛西侧,规划总用地面积15平方公里。前海作为珠三角“穗-深-港”发展主轴上的重要节点,既是珠三角临近香港的端点,也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点,有望发挥深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用,被部分规划专家誉为未来的珠三角“曼哈顿”。

上世纪80年代,深圳市一直把前海作为发展备用地;90年代曾研究过将其作为高科技园区或者经济适用房开发区,最后都放弃。随着时间的推移,这块地在拥挤的深圳市显得尤为宝贵。

前海地区的交通优势成为深港打造现代服务业合作区的重要条件。前海地区地处深圳、广州、珠海、澳门、东莞、中山等城市一小时交通圈内,具备海陆空交通资源。规划中的深港机场快线从前海经过,未来可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场,半小时内抵达香港中环。厦深铁路西沿线、机荷连接线、广深沿江高速公路、南坪快速路、海滨大道以及穗莞深城际线、深港机场连接线、地铁1号线和5号线、前海枢纽站都将在这会合。

深圳市规划国土委副主任许重光表示,目前前海地区还有10平方公里的土地未开发,这是特区内可开发建设用地面积最大的区域。“10平方公里已经很大了,如果我们先将其中5平方公里建好,就是不得了的成绩,我们不求最大,但求最好。”

根据深港两地沟通,前海将打造成为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区,重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区。

从整个合作区区位规划来看,位于南部的前海湾保税港区作为先期启动区,重点发展现代物流和供应链管理服务业,积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。而北部的前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。中部为综合性的功能服务区。

深圳市国土委相关专家还表示,前海地区的建设将借鉴香港及国际先进地区的成功经验,充分利用山、海资源,建设和谐、宜居、优美的山海城相融合的生态型滨海城区。”

前海房产投资升温

早在8月份粤港合作联席会议确定打造前海中心区之后,香港经济日报就称“前海将成深圳的浦东”,还号召“港商应该抓紧前海这个深圳浦东的新机遇”。目前,前海湾成规模成片的住宅主要聚集在南山区前海片区和宝安中心区,片区目前的房价在1.5万元/平方米左右。而香港中环新楼盘价格多在10万元/平方米以上。

前海中心区规划直接带动湾区房产热销。国庆期间,宝安中心区的小户型楼盘花样年华郡开盘后获得投资者追捧,仅10月份销售就达到889套,位列深圳楼盘成交龙虎榜第二名,目前已经全部售罄。

宝安中心区的另一个项目非常公馆11月7日开盘,推出551套房源,当天上午即销售完毕。该项目销售负责人表示,开盘前认筹的人已远超预期,大部分是关内投资客。业内人士分析,近期前海中心区规划和定位明确,加之房价仍较关内低估,使投资客转投宝安中心区。

而去年房价跳水严重的南山区前海片区,今年以来也涨幅巨大。曾经滞销的雷圳0755去年成为关内首个跌破万元的楼盘,最低时只有9000多元/平方米,而今随着附近造成污染的热电厂搬迁规划,均价已上升至14000元/平方米。同区域的泛海拉菲花园上半年推出的高层住宅已销售完毕,国庆期间不得不再次加推。诺德国际居住区的销售人员也透露,自6月份以来,前来购房的置业者中投资客占比较大,普遍看中的小户型楼盘的回报率和前海片区的升值空间。

“近期前海片区二手房成交增长非常明显,粗略估计,10月比9月增加了40%,同时业主返价明显增多,一套房成交价比之前挂牌价高出十万八万很正常。”招商置业前海片区区域经理表示。另有中介负责人表示,“相比之下,前海的二手房价今年涨幅较小,9月时普遍为1.3万—1.6万元/平方米,价格洼地明显。近期因前海中心规划确立带动,现在普遍涨至1.4万—1.8万元/平方米。”

深圳社科院城市运营中心主任高海燕表示,宝安中心区正在大都会化的中心区,前海作为泛珠三角CBD的战略地位很清晰。“其将成为深港合作的先行地区和东盟自由贸易区的链接器,自然成为香港自由贸易区的延伸部分。”

区域完善尚需时日

“对于市民关心的前海地区会不会大规模开发房地产,可以明确地说,前海地区将以产业为主,生活配套主要在周边区域安排,但不排除有少量居住配套设施。”深圳市规划国土委副主任许重光表示。

业内人士分析,深圳市政府特别强调不搞房地产的目的,是为杜绝出现以经济区开发为名、圈地做房地产为实的现象,严守中心区高标准准入条件,防止可能对中心区资源产生掠夺和侵占的一切干扰,保证中心区的专业竞争力和发展空间。

深圳市拟将前海地区建设成为功能完善、布局合理、土地集约利用、现代服务业发展的地区,成为未来深圳新城市中心。为了保证前海地区的发展有步骤、高起点,深圳市已暂时冻结前海地区的土地开发,待规划好后再开发使用。

“拿前海中心比照纽约金融商业中心、豪宅区曼哈顿,这明显是从房地产的角度来看,期望前海中心区建设会对区域房地产价值有较大提升。”美中城市与房地产发展促进会董事青忠贵指出,前海中心可建成“曼哈顿”的可能性很小,“前海中心规划只是近一两年的想法,并不成熟,福田中心区的建设用了10年时间,前海中心的建设至少也要10年以上。查看一下前海的地图,前海规划有8平方公里的物流园,还有保税区、港口、货运,曼哈顿没有这样的规划。”青忠贵认为,前海中心的成熟肯定会带动周边房产的升值,如果看好长期发展,现在购入也是一个比较好的选择。

世华地产研究总监肖小平认为,前海中心区要成为“曼哈顿”,需要修建较多的高级写字楼吸引高端企业进驻,而现在无论是交通配套还是区域的产业吸引力都显不足。不过,等到十多年后前海中心区成熟,周围的楼盘也有10至20年的楼龄,也会制约房产的升值幅度。

深圳中原地产总经理李耀智也认为,前海中心的建设比较特别,目前整个中心区还在规划,但周边南山、宝安中心区的住宅配套已比较成熟。住宅先行导致楼盘品质参差不齐,很难与前海中心的高端定位相匹配,房产升值潜力受到约束。

来源: 中国证券报

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