如果没有国际金融危机和国内经济下行双重外部因素的影响，2008年楼市不可能下跌；如果没有去年10月以来中央和地方的联袂救市，今年绝不可能复演2007年盛市图景——加入人为因素之后，我们分析市场趋势的视线会变得有些模糊，但只要我国住宅改革的市场化方向不变，政策只能在短期内决定市场形态，中长期走势主要还是由市场机制说了算。在综合考虑市场机制与政策干预两种因素的前提下，笔者认为，未来半年内，全国市场总体行情趋于平淡。

市场和政策将展开激烈博弈

从房地产业的商业周期观察，我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律，又可细分为长周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整的中周期。

根据国房景气指数的变化可知，第一个周期是1990年至1997年，景气高点出现在1993年，达118点，低点出现在1997年，为88点；第二个周期是1998年至2009年，2007年11月达到107点的峰值，2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降，海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶；后者属缓升快降，增长了近10年，而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢？市场的“无形之手”，决定了房地产经济呈周期性变化，而政策的目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化。

今年4月开始，国房景气指数由跌转升，意味着我国楼市新一轮上升周期已经启动。可走出的轨迹却有些不健康，今年二季度以来成交量狂增、价格猛涨，部分城市投资投机风气赶上2007年。

结果将是如何？其实也简单。在今年第四季度和明年，市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大，已非复苏正常形态，“无形之手”将压制市场继续走热。与2003年以来每年都有若干重大政策出台不同的是，自今年以来，政策面基本上处于“真空期”，没有新增利好，如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况，则可以认为政策稍稍收紧。

明年一季度或小幅下跌

接下来，不妨分析一下近期市场表现。从成交量来看，今年全国商品房的成交高点出现在6月份，7月环比下跌19%，8月环比持平，9月环比增长16%，不过仍低于6月。9月份，各个城市成交情况出现分化，一线城市中除了广州环比大增42%外，京沪深三地继续环比下滑，多数二三线城市成交反弹。西部情况最好，中部次之，东部稍差。由此充分证明，全国楼市调整的时间次序呈大中小城市、东中西部梯度排列。值得关注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供应紧张。

从房价分析，笔者认为，9月全国商品房价格出现“涨幅拐点”。70个大中城市房价指数自今年3月出现由跌转涨后，3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房价涨幅首次收窄，接下来还将继续缩小，极有可能在明年一季度出现环比负增长。从区域看，9月70个城市中有66个新建住宅销售价格上涨，其中涨幅最大的5个城市是，温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。房价的区域性涨跌，并无明显规律可言。

未来半年，基本上可以看得清全国市场总体走势：楼市行情趋于平淡。就成交量而言，今年三季度出现环比下滑，四季度和明年一季度极有可能继续递减。2007年全国新建商品房成交面积为7.6亿平方米，2008年为6.2亿平方米，按前三季度成交量测算，今年可能达到7.8亿平方米。而2007年属非理性繁荣，今年成交量这么高亦不正常，2010年全年销售很难超过今年了，估计有可能下跌1-2成。

至于房价，笔者认为，明年一季度极有可能出现小幅下跌，但期望全年大跌是不现实的，价格维持盘整的可能性更大。政策走势目前来看相当暧昧，眼下业界热衷于猜测营业税等优惠政策年底会否终止，其实相关政府部门目前也在征求意见，笔者日前就参加过相关的一次会议。不过，可以肯定的是优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。(上海易居房地产研究院 综合研究部部长 杨红旭）