国内不少城市的房地产市场,正在出现由“量价齐升”转为“量跌价涨”甚至“量价齐跌”。

楼市调整的量变

据中国指数研究院数据信息中心监测,福州、厦门和珠三角地区的“金九”销售预期已经落空。其中下降幅度最大的要数广州,9月份,广州楼市新建商品住宅数成交量仅有4600多套,比今年6月份8000多套的签约量下降了42.17%。

楼市调整的量变,实际上从7月份已经开始。7月,北京、上海、深圳、广州4个一线城市成交量首次出现集体性的回落。8月份以来,国内许多城市房地产市场成交量继续下滑,而价格依然坚挺向上。据中国指数研究院数据信息中心监测显示,“金九”月,北京、福州等部分重点城市甚至出现了“量价齐跌”的情况;受其监测的30个重点城市中,“银十”前景尚不明朗。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,今年上半年国内房地产市场的“涨情”表明,国家保增长的政策效应明显。

金地集团董事长凌克表示,今年上半年,宽信贷和低利率的政策刺激,投资性需求释放,导致国内房价、地价互推上涨。下半年,随着二套房贷政策全面收紧以及严打“捂盘”“囤地”等措施出台,政策逐步由“宽松”转为“中性”期。如果通胀步伐加快或银行坏账风险加大,将直接导致政策迅速收紧,再次加大市场持币观望。

长期制度建设不足

秦虹说,受2007年底出台的金融调控政策影响,2008年全国商品住宅销量同比下降了20%,东部大城市同比降幅更达40%左右。尽管如此,2008年全国商品住宅销量仍达6亿平方米,比2007年之前的任何一年都要高。这表明,我国房地产市场经过10多年的发展后,已进入稳定匀速的增长期。

“稳定匀速发展的房地产市场需要有长期制度建设作为保障,但是,目前我国在房地产业的长期制度建设方面不足。”秦虹认为。

秦虹、福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家认为,维持房地产市场健康发展的长期制度建设须包含的主要内容为:完善住房保障制度,使低收入家庭免受市场波动的风险;完善调控市场的经济手段;完善房地产金融制度,控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。

须建立成熟理性的定价机制

专家建议,为确保我国房地产业健康有序发展,当前应亟待推进长期制度建设。

首先,要对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。目前,各地政府在加强住房保障制度建设的实践中,缺乏立法保障存在许多弊端;其次,完善调控市场的经济手段,特别要改进房地产业的税收管理;第三,完善房地产金融制度,须从房地产投资金融创新做起。近年来,炒房等投机行为屡屡导致房价过快上涨,关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种;第四,建立成熟理性的房价定价机制。

破除楼市定价积弊,促进楼市稳定发展,须建立成熟理性的房价定价机制。房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监督和管理。开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地,绝不能以追求暴利为目标,而是依靠产品的多元化创新,能在价格和产品结构间达成一个平衡,以业态的多元化换取房价持续发展的空间。(来建强)