工业用地出让制度助力土地资源调控

——解读《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》

工业用地招拍挂出让制度实行以来，有力地推进了土地资源市场化配置，为提高土地利用效率，从源头上防治土地出让领域的腐败行为，发挥了积极作用。据统计，2008年，全国工业用地出让面积和价款分别为79343公顷、1595亿元，其中工业用地招拍挂出让面积64694公顷，占工业用地出让面积的81.5％；工业用地招拍挂出让价款1366亿元，占工业用地出让价款的85.6％。

但不可否认的是，目前工业用地出让制度依然存在一些问题。日前，针对当前国内经济形势以及工业用地供应中存在的问题，国土资源部和监察部联合下发《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，进一步完善了工业用地出让制度。

工业用地出让方式可按规定灵活选择

工业项目不同于商业、旅游、娱乐和商品住宅等建设项目，行业门类多，对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求较高，2007年《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（以下简称78号文）明确规定：政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式；原划拨土地使用权人申请办理土地出让或改变土地用途的，按法律法规规定办理。

对于78号文要求的各地有针对性地组织实施工业用地招拍挂出让，但一些地方存在着对工业用地招拍挂和协议出让范围理解有偏差、出让环节把握不准确、出让操作行为不规范等问题。

为促使各地更好地运用工业用地出让政策，《通知》进一步细化了工业用地招拍挂和协议出让政策的适用范围：一方面，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招拍挂方式公开确定土地价格和土地使用权人；另一方面，划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。

用地出让先预申请

用地预申请制度类似于香港的“勾地”制度，其主要作用在于，地方政府可以充分了解土地市场需求情况，合理安排供地规模和进度，保证推出的土地及时得到开发利用。

2006年我部发布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》确立了用地预申请制度，2007年的78号文也对建立该制度提出进一步要求。针对目前全球金融危机形势下地方出现的工业用地“流拍”现象，要在前期工作的基础上，积极推进工业用地预申请制度建设。因此，《通知》明确：大力推进工业用地预申请制度，各地要加快制定工业用地预申请政策措施和操作程序。

旧城改造涉及工业用地问题须分类处理

旧城区改造是当前各地城市建设中面临的重要问题。旧城改造中，原有工厂的搬迁，涉及政府、土地使用权人和房屋所有权人的经济及法律关系；土地由原土地使用权人继续开发还是由政府收回后重新供应，涉及土地政策的具体实施。

《通知》明确，对旧城改造涉及的工业用地应分类处理，政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。

合同履约管理进一步明确

为落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，2008年发布实施的《国有建设用地使用权出让合同示范文本》明确要求出让合同要约定项目投资额、开竣工时间、规划条件、出让价款、建设周期、违约责任等内容。

从目前的情况来看，一些地方存在工业项目不能按时缴付土地出让价款、不能按时开竣工等问题。为加强合同履约管理，督促工业项目按期开工、如期竣工，按约定及时缴纳出让价款，《通知》进一步明确：工业用地出让合同中要明确约定出让价款的缴付时间、缴付方式以及土地的交付时间、建设项目的开竣工时间；出让价款既可一次性支付，也可分期支付；受让人未按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意，项目开竣工时间延期不得超过一年。

加强工业用地出让执法监察

《通知》还规定，落实工业用地出让制度，规范工业用地出让行为，必须强化执法监察，对于工业用地出让中的违规违法行为，要认真纠正和查处。对领导干部以任何形式违反规定干预和插手工业用地招标拍卖挂牌出让的，要坚决予以查处；对领导干部在工业用地出让中违规违法造成重大损失或恶劣影响的，要实行问责；对于一些地方以扩大内需、促进经济增长为名在工业用地出让中违反供地政策、用地标准和国家产业政策，搭车用地、借机圈地的，要严肃处理。