“4月深圳楼市‘限外令’解禁以来，各口岸物业成交激增，香港人置业数量增加两至三成。”深圳福田口岸中介经理告诉中国证券报记者，因去年房价大跌而折戟的香港投资客卷土重来；而北京多个高端楼盘也高调宣称，近期外资购房比例明显上升，其中不乏欧美富豪和中东投资客；6月份上海4万元／平方米以上的豪宅成交量达到306套，超过前5个月的成交总和，逾两成买家来自境外……

伴随内地楼市股市强劲复苏，去年曾经短暂撤离的境外热钱，二季度起携千亿之势滚滚涌入。数据显示，6月末我国外汇 储备已达2.13万亿美元，其中二季度外汇储备增加额度为1779亿美元，贸易顺差为347亿美元，FDI(外商直接投资)增量为212亿美元。按照目前的热钱统计方法，外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量，疑似热钱的境外资金高达1220亿美元。

热钱汹涌再袭

中国社科院世界经济 与政治研究所研究员张明分析，若扣除欧元对美元升值的估值效应，能解释339亿美元外储增加额，二季度仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期国际资本的流入。根据统计，自去年10月全球金融 危机爆发至今年3月份，短期国际资本流入一直呈现负值，但今年2月、3月负值逐渐缩小，4月份起突然转正，激增至325亿美元，5月、6月持续保持高位。

尤其值得注意的是，6月份贸易顺差只有82.5亿美元，实际利用外商直接投资为89.6亿元，这意味着在当月新增的421亿美元外汇储备中，可能有249亿美元是以热钱的形式流入。交通银行 发展研究部研究员鄂永健认为，热钱流入境内有加速迹象，央行近期的资产负债表也显示了同样趋势，短期国际资本开始加速回流。

据联合证券测算，二季度约有超过1200亿美元热钱涌入中国，超越了2007年一季度732亿美元的历史高点。有分析师指出，今年3月以来外汇储备不断增长，但外贸顺差和FDI增速并未显著改善，外汇储备增速远超贸易顺差和FDI的增长，说明外部资金大量流入。联合证券分析师刘湘宁认为，大量热钱涌入中国，主要会流向地产和股市两个市场，一季度短期国际资本流入还为负数，二季度创出天量，表明这类资金敏感度很高。

境外热钱流向极具隐蔽性。据中国证券报记者了解，热钱流入常常通过多个途径，包括个人层面和企业层面。个人层面主要通过私人换汇，香港可享有每人每天2万元(港元兑换人民币)兑换额度及每天可向内地汇款8万元人民币。常见发生在深港两地间，由众多亲朋好友、专业换汇团组成的蚂蚁搬家似的巨量热钱快速流入。

而在企业方面，热钱传统途径“高报出口、低报进口和虚假对境内直接投资”正逐渐被边缘化，通过技术服务贸易、奢侈品 进口、货币互换、个人购汇、资本项目下FDI、地下钱庄等进入内地逐渐成为新路径。有专家指出，技术服务贸易和奢侈品进口操作隐秘、监管难度大，在较大规模热钱进出时被通常选用。而货币互换则更加隐秘于监管之外，可以热钱进退双向进行，一般为大型跨国集团利用其各自子公司 之间的资金往来，操作速度更快。

此外，商务部下放的FDI审批权限可能成为热钱流入更大更宽广的路径。今年3月商务部将外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项的审批权限,下放给投资性公司注册地省级商务主管部门，这些为外资提供的便利将为海外热钱提供进入更快捷、便利的操作通道。

潜伏楼市

热钱魅影一季度起频现楼市，二季度势头更加强劲。自3月份开始，一线城市房价开始普涨，连续四个月环比上涨，大有跨越2007年峰值之势。而在一线城市房价上涨的推手中，不乏境外投资者。除以个人名义投资房产 外，热钱还通过各类不动产投资公司、私募机构等进入楼市。

中原(中国)地产研究中心长期抽样监测结果显示：自今年4月以来，在沪籍购房者、外省市购房者、港澳台同胞及海外人士三大类购房人群之中，沪籍购房者比例下降，四五月份累计下降5%左右，5月份沪籍购房者比例回落到85%。与此同时，港澳台人士接棒成为上海楼市高端物业的中坚力量。自3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25%、40%、43%的环比增幅，直追往年的历史高点。

中原地产分析师庄巍表示，海外人士及港澳台人士在沪购房者中的所占份额虽然不大，但瞄准的多是高档楼盘，其出手之处往往是“大单”成交，大大提高楼市的活跃程度。

“限外令”取消后，深圳楼市同样开始充斥香港投资客。据世华地产罗湖口岸分店负责人介绍，与4月份相比，目前在罗湖口岸片区置业的香港人增加了两成左右，尤其是罗湖口岸附近70平方米以下的中小户型。而在福田口岸、福田中心区和香蜜湖豪宅区，前来投资物业的港人也在增加。中国证券报记者近日在南山区多个高端楼盘踩盘时也发现，有不少香港口音的看房客结伴而来，重点投资具有升值前景的片区和楼盘。

美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，香港银行利率低，资金寻找出路投资楼市，同时国际热钱泛滥，对经济敏感的香港人则担忧通货膨胀。经历了金融危机后，金融证券等投资让港人的损失惨重，房产、黄金投资更受青睐。但相比2007年买房出手时的豪爽，目前香港人在深圳置业趋于理性和谨慎。

广州的高端住宅市场发展同样受到境外资金的推动。合富辉煌市场研究部检测，2009年广州高端市场份额连续3个月保持10%左右的增长后，5月份跃升至18%。对广州中心区域46个主流楼盘进行调查显示，75%的楼盘价格已经回到2007年水平，这些楼盘的投资客中港澳台及境外买家保持约三成比例，且有增加势头。

即便是在房地产 开发领域，外资进入限制也开始放松。5月北京市土地储备中心允许使用外汇缴纳土地交易保证金，放宽外资参与土地竞买的相关限制。

未来或更迅猛

内地楼市股市飙升背后，究竟有无大规模热钱的助推，目前还存在一定争议。广东省社会科学院黎友焕教授认为，现在热钱主要集中在香港和台湾，是否大规模进入内地还需要持续观察。今年4至5月份以来，香港和台湾的股市和楼市资产飙升和热钱大规模进入有关，预计7月流入的规模还将扩大。

海通证券 金融行业分析师佘闵华也表示，近期全球股市和大宗商品暴涨，主要因为经济复苏预期强烈，加上通货膨胀预期出现，“这是一种比较合理的反应，内地股市和楼市的上涨，与投机性强的热钱关联度不大。”

作为国际热钱集结的第一站，外资汹涌入港迹象已相当明显。花旗银行的最新研究报告 指出，近两个月来，平均每周流入亚洲的资金特别是流入香港的资金，已经达到2007年牛市高峰时流入的资金量水平。国金证券 预测，去年9月份以来流入香港的“热钱”约达3420亿港元，占香港基础货币的50%，远远超出了历史水平，与此同时港股 回升显著。

热钱在港台地区掀起波澜，迅速引发热钱会否大规模流入内地的担忧。“今年楼市和股市的井喷已经有一段时间，但我们从地下钱庄的渠道对热钱跨境流动的监测结果显示，今年的6月才出现拐点，结束了从去年10月到今年6月净流出的状态，转变为净流入。”广东省社会科学院黎友焕教授表示，近三个月来的热钱主要是来自于港澳台地区的储蓄资金和部分投资资金，有部分国外华人储蓄资金和少量投资资金开始进入内地，目前还没有大规模国际投机资金进来。

黎友焕认为，对地下钱庄的检测表明，四至六月以来，每旬的热钱流入数量都呈递增趋势，而且最近明显加快。结合国内外经济发展趋势的情况来预测，热钱下半年可能呈现加速流入趋势。

与内地学者的谨慎不同，在内地股市楼市大幅回升中，外资大行高调唱多愈演愈烈。有外资大行的首席经济学家表示，中国楼市已进入上升期，下半年继续看好房地产市场，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，国内房价有望继续上涨。而不同于上半年的刚性需求推动，下半年房价上升的主要动力直接来自热钱的炒作。

中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明认为，下半年中国或将面临更加汹涌的短期国际资本流入，考虑到2009年上半年中国信贷新增供应7.37万亿元，一旦更多的短期国际资本流入，则中国资产市场在内外流动性过剩的夹击下，很难避免产生新一轮的资产价格泡沫，对此应格外警惕。