昨日，上海易居房地产研究院综合研究部的最新研究报告称，相对于租金水平，上海、杭州这两个城市的房价明显偏高，可以界定为存在一定房价泡沫。

房价需平均下降过3成

“长期而论，中国内地商品住宅租金回报率偏低是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

杨红旭表示，当前，在上海、北京、广州、深圳、天津、杭州、武汉七个城市，普通住宅的租金回报率大多都小于4%。如果要想恢复到5%的租金回报率，七个城市的房价平均下降幅度需要达到31.5%。

在房地产市场，房屋的租金水平，体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房的价格变化，应与租金变化同步。

该研究报告称，就住宅而言，中国内地的住宅租金回报率普遍偏低。上海易居房地产研究院综合研究部对上述七个城市的普通住宅租金回报率抽样调查显示，今年一季度，七个城市中，普通住宅租金回报率除北京外都小于4%，低于中国香港的多年复合租金回报率。

至今年一季度，中国内地房产租金回报率，已经相对于2001年一季度降低30%，处于历史低位。杨红旭表示，从中国内地的租金回报率走势来看，2002年起开始呈现逐步下降的趋势。

在假设租金收益不变的情况下，要想达到对应的租金回报率，各城市普通商品住宅价格需要调整变化幅度。

上海易居房地产研究院综合研究部研究发现，在当前房价依然快速上涨，租金回报同比上涨缓慢的情况下，在相当长的一段时间内，中国内地的普通商品房租金回报率，都很难恢复到2001～2004年的合理水平。

租金回报率还将下调

杨红旭同时称，近几个月来，楼市的火暴导致了房价节节攀升，与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，可以预见，短期内我国房屋租金回报率还将进一步下调。

结合世邦魏理仕高端住宅租金回报率的数据，可以把上述七个城市分为三个阵营。其中，上海、杭州高端住宅租金回报率明显高于普通住宅；北京、天津、武汉普通商品住宅租金回报率与高端住宅相仿；深圳、广州，高端住宅租金回报率反不如普通住宅。

总而言之，中国内地楼市租金回报率明显低于发达国家和地区水平。以发展的眼光来看，随着房地产市场趋于成熟，租金回报率应该呈现上升趋势。但是，从近几年中国内地的情况来看，租金回报率呈下降趋势。

研究报告称，最近12年，中国内地房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6%、英国26年的7.9%、澳大利亚22年的9.50%。

租金回报率呈下降趋势，这意味着以租金回报率衡量，中国内地的房产投资价格是下降的。而事实上，目前的租金增长缓慢，房价却增长过快。短期而言，受通胀预期影响，部分投资、投机需求入市，很可能会进一步推高房价。（李丽）