销控暗推房价上涨

今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”，一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年，另一方面市场上房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是顺水推舟，越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求？记者调查后发现，虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响，但“供不应求”现象的形成中，再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。

精细到单元的销控

从4月份开始，胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅，但几经销售人员的“折腾”后，胡小姐觉得有些蹊跷了，“通知我要开盘了，赶快过去，房源有限，但想买的人很多，越早去越好，等我赶过去就发现看的人的确不少，但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼，几十套房子而已。不提前找人、排队，就很难买到。这次不买，下次开盘价格马上就涨了”，她问记者，“不是说有大量的存量房吗？为什么房源却显得这么紧俏？”

胡小姐遇到的情况并非个案，记者调查后发现，从4月份以来，市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的，个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目，同一栋楼里不到70套房子，却在四五月份按单元号，分了两次开盘。无独有偶，西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍，该栋楼为项目的位置最好景观最好的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段，但依然一次仅推出两三栋楼，而且开盘期一拖再拖，客户量越积越多。

一位业内人士指出，这就是业内说的“销控”，其实就是为了多卖钱，“多批次少量开盘，可以造成房源紧张的假象，加剧购房者的恐慌心理，然后顺理成章地涨价”。

过半项目按栋销售

从去年销售转差以来，因为不知道市场接受程度，很多项目不得不采取小批量开盘的方式，以找到合适的市场价格，但春节后市场转暖，开发商迅速回收大批资金后，部分项目却开始有意识地通过减少推盘速度，降低开盘规模，以控制销售速度，为提价营造氛围。而且，随着市场的不断升温，有意识进行精细化销控的项目越来越多。

据搜房网对四五月份在售的65个项目统计，按栋销售的项目多达38个，还有三个项目按单元或按楼层销售。其中，近20个项目每次推出的套数不足百套。

无论从各类媒体还是开发商处，记者听到的都是房子供不应求，一开盘即售空，购房者连夜排队购房的现象再现楼市……据不少业内人士反映，最近两个月接到的各种辗转而来的托付日渐增多，不是为了寻找折扣，而是为了能在开发商放出的有限的房源中抢到一套。

6月3日，北京市统计局新闻发言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市现房住宅空置面积487.6万平方米，同比增长28%”，并表示，“按2008年现房成交量看，这些空置房至少两年半才能消化。”

在官方数据“供大于求”和市场反馈“供小于求”的矛盾中，北京的房价突飞猛进，大部分区域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。