成本不透明，楼价说涨就涨，买房人无可奈何。日前，国家统计局宣布要对房地产成本摸底，牵动地产商神经，市民则一片欢呼之声。楼市泡沫到底有多少？记者对此进行了初步调查。

开发商自报成本：我们只赚到12%

上周，珠江新城新地王刚一诞生，周围楼盘就开始跟风涨价。同样的房子，为何能说涨就涨？楼价是否严重脱离了其成本？房地产业的利润到底有多高？这些都是无数市民心中的疑惑。

记者从广州某开发商江先生处了解到，房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，开发商最终利润也只是房价的12%左右。”

江先生表示，土地成本大概占总房价的30%~40%左右。该公司目前竣工的一个项目，楼面地价大概在1500元/平方米，起初售价为6500元/平方米，现在降为5700元，按此计算，土地成本占据了总房价的26%。

建安成本主要是人工、建材等，和土地成本一起可能占到房价的70%。“不同城市的建安成本是不一样的，甚至差别很大，在二、三线城市，建安成本大概是每平方米1600元~1800元，一线城市可能是2000元到2500元，高档物业成本更高，有的达到4000元。”

此外是税费成本。据了解，目前房地产环节中税种比较多，主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税以及发放工资代扣代缴个人所得税等。“各种税费成本大概占房价的10%左右。”江先生表示。

最后，企业的融资成本、财务成本、管理成本，以及设计、广告和营销等成本，“大概占了总房价的5%~8%”。

按江先生的说法计算下来，记者发现，虽然目前房价高企，但开发商最终利润也只是房价的12%左右。

开发企业的税费成本

营业税 营业收入的5%

城建税 营业税的7%

教育费附加 营业税的5%

其他：土地增值税、印花税、企业所得税以及代扣代缴个人所得税等。

不同数据

上市房企营业

利润率最高超40%

中原地产市场总监李粤湘表示，房地产开发商并不全是根据成本定价，还要看市场的供需关系，而且要看是什么时候拿的地，“但对12%的利润率，我个人持保留意见。”而广州另一开发商认为，12%的利润也是很有可能的，不同公司开发的品种不一样，回报也是不一样的。

而记者查阅上市房企财务报表发现，其利润集中在10%到40%之间，其中，在万科、保利、招商和金地四大龙头公司中，招商地产的营业利润率达到37.36%，而金地集团只有9.13%。

土地成本因素。广州某开发商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房价的20%左右，有的甚至在15%以下，要是2007年拿地，其成本就会高达40%，有的会达到65%。

整体计算因素。李粤湘指出，开发商是整体计算利润率，而不是按某个项目、某个楼盘，也许某个项目获利很高，别的项目就不一定了。(张忠安)