货币供应量过大导致的资产升值，更多地表现在商业地产与写字楼市场

一季度放贷量增长就超过4万亿元，很多人认为所谓的小阳春都是银行信贷托起来的。但是，这与房地产的关系不大。目前并未公布在一季度新增的贷款中，房地产贷款占了多少比重。每年房地产贷款连20%占比都不到，我估计今年4万亿里投资不超过3000亿元用于房地产。

房地产除了用物业抵押可以获得贷款外，其余都很难拿到贷款。授信是没有任何意义的，授信的惟一好处是可以在全国使用。比如我们的西安项目在北京拿到授信后，可以直接在当地拿到贷款，少了一个中间审批环节，其余什么意义都没有。总行没有授信的话，就需要多一次审批。授信额度只表现企业实力的一个方面，银监会不是傻瓜。

我预计，今年一年开发贷款规模大概会在5000亿元左右，往年也不超过6000亿元，一般都是在4000亿元~6000亿元之间。

只要货币量供应大时就一定会出现通胀。但和房地产市场回暖没有关系，更多的资产升值表现在商业地产和写字楼市场，这个市场的交易量没有回升就不代表房地产市场在回暖。目前就市场分析，80后和结婚一族占据的比重很大。1~3月交易户型大多是90平方米以下，我们认为目前连改善性需求都没真正启动起来，改善性需求占据比例很低，还不到30%。

房地产与外贸肯定是最后复苏的两个行业

近来多个上市公司提出了再融资的方案，这让很多人联想到房地产是否已经先于宏观经济复苏了。我不认为是这样，房地产肯定是宏观经济的先行指标，但是在中国经济现状下，房地产和外贸经济肯定是最后复苏的行业。

现在看到的只是房地产行业的一部分，只是住宅部分，还有30%以上的投资是非住宅业务，到目前为止，那些业务基本上是零启动。而且，到目前为止，针对非住宅产业，从信贷、土地、个人按揭贷款都没有任何优惠政策。商业贷款依然是首付40%，利率依然是高利率，很多地方还加了租金税。商业贷款和写字楼个贷基本上是竣工时或入住时才发放。这三分之一的市场被启动后，才叫做行业被启动。如果最后商业市场和写字楼市场不起来的话，不能代表行业回暖。

16到30个城市的去库存化已经差不多了

一二月份全国土地的成交量按宗数与米数计算同期下降了70%，最高达80%，但是，3月份土地的成交量已经开始回升，全国至少有16到30个城市的土地价格开始回升。这说明一个问题，就是这些城市的去库存化已经差不多了。虽然还没有反映到全国，但是在部分城市已经显露出这样的迹象。不过，这只是一个月的数据，而且是局部城市，中国也太大，到目前为止，我们监测的70个城市里还没有出现房价同时涨和同时跌的情况。这还要再看几个月的数据再说。目前而言，应该说交易量的上升是普遍的，价格是不平衡的。