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在昨日国务院出台的促进房地产市场健康发展的措施中，二手房交易营业税的改变是最大亮点。一套购买超过2年、总价100万元的二手房出手可省5.5万元购房成本。不过，在众多“利好”之声中，有专家称第二套房贷政策并无新意，对改善型住房需求的定义太过模糊，何谓当地平均水平极难界定，因此二次房贷松绑的程度有限，利好不足。

激活二套房贷？各方意见PK

正方：政策方向变成鼓励房地产投资

“等了一年，这是今年最大的利好，而且是一个方向性的改变。” 广州同创卓越地产顾问总经理赵卓文表示，以前的政策是限制房地产市场需求，而现在二套房贷政策的松绑，以及二手房交易营业税征收从5年改为2年，实际上就是鼓励房地产市场的投资。第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，从之前的四成首付比例大降为两成首付比例，“大大降低了置业门槛”，一些投资性的需求将会释放出来。

反方：第二套房贷政策无新意难操作

然而，一国有大银行个贷部门负责人表示，新政中涉及二套房贷的部分为：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”实际上只是重申了央行和银监会此前的规定，没有太大新意。另一股份制银行个贷部门负责人也表示，执行该政策由于要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证据，操作起来比较困难。一按揭公司的老总也表示，由于数据库不完善，目前几乎没有部门能够证明和提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证据，即使是符合条件的客户，也几乎不可能获得首付两成、利率下浮40％的优惠政策，因此，该项政策实际上操作意义不大，二套房贷实质上仍然没有放松。

有关专家还表示，二套房贷政策并非救命稻草，当前楼市的主要矛盾还是在房价太高，与市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易环节税的方法等等和高房价相比，都只是次要的。所以要刺激楼市，最直接的办法还是要降价。

关键是银行敢不敢放贷

对于新政中要求银行“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”的规定，银行信贷部门人士表示，目前房价处于下跌时期，房地产业贷款属于风险较高的种类，对于银行而言，在放贷时，仍会遵循审慎的原则。

最大亮点：减免营业税

广州一家二手房中介的老总陈慕娈分析称，营业税的减免是新政最吸引人的地方，肯定会带动二手房交易量。

二手房交易的营业税起征年限从5年缩短至2年，满堂红研究部经理周峰表示，这对广州投资客的影响没有预想中明显。“2006年时广州的二手楼投资客在总客户中还不到两成，而在一年后反而随着房价的一路走高而达到35%。”

周峰认为，在观望情绪浓郁的现在降低营业税对增加房源供应肯定有直接好处。按照一套100平方米的普通二手房楼面总价100万元计算，如果房源超过2年，可以免征营业税，节省5.5万元的购房成本。而广州的惯例是买方基本缴纳所有税费，对吸引买家的购房欲望无疑有极大的推动作用。

而如果是两年内的二手房，根据新政由按其转让收入全额征收营业税改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，按照成交均价计算：2006年广州二手楼市的平均成交价格约为4600元每平方米，2007年成交均价约为6900元每平方米，而今年到目前为止的均价约为7100元每平方米。这样就造成了在实际成交中2007年成交的二手房转让时所要缴纳的差价营业税很低，而且税额有限，实质上也可免去营业税。