“金九银十”已过，北京楼市并没有出现交易“放量”，但曾经异常坚挺的房价则开始下跌。为尽快回笼资金“过冬”，不少地产商对在售项目频频“直降”，对新盘项目纷纷“低开”；不过，总体而言，这种降价行为还是“遮遮掩掩”。而北京版的“救市”优惠政策迟迟未出，也加剧了持币待购者的观望氛围。

    在今年的秋季房展会上，日均意向成交仅200余套，成交均价则跌破万元大关。业内专家指出，北京房地产市场将在“降价”与“放量”的预期中寻找新的平衡，而持续低迷的现状将促使北京楼市逐步掀开降价的“面纱”。

　　新盘供应量价齐跌

    即将于11月中旬开盘的“首城国际”，位于东三环边的广渠路36号，这一地块曾经是2006年北京的地王。该楼盘的销售总监刘先生向记者透露，“投资方的董事会制定的项目一期开盘均价在每平方米13000元左右，因此，我们计划先开一到两栋楼，开盘均价为每平方米12800元。”他表示，这一价格比周边低了许多，如果有意购买，可以提前排号。据记者了解，目前，该区域二手房的成交均价在14000—15000元/平方米。

    一位市场人士告诉记者，在房地产市场走势尚不明朗的情况下，北京地产商对于新项目开盘十分谨慎，在价格的制定方面，也往往选择“低开”，以减轻未来房价下行的压力。10月份以来，北京新盘的供应已经呈现出“量价齐跌”的态势。一些泡沫较大的区域，房价下滑尤为明显。

    据亚豪机构的统计数据显示，10月份，北京开盘项目为34个，其中，纯新盘项目7个，其余均为老项目后期，新增供应面积为77.5万平米。环比9月份，10月开盘项目数量下降29.2%，新增供应面积下降30.2%。而与去年10月相比，降幅更加明显，开盘项目数和供应面积分别下降41.4%和30.9%。

    在开盘均价方面，10月份项目开盘均价为13183元/平方米，环比下降7.9%，同比则下降了12.8%。此外，从有成交记录的项目均价统计来看，10月份的成交均价为11547元/平方米，相当于开盘均价的87.6%。这表明，实际成交过程中还有较大的折扣。

    房地产咨询机构的吴迪莱经理表示，在持续近一年的楼市萧条期后，京城的开发商已经由遮遮掩掩地打折促销，过渡到价格直降阶段。而开盘均价下降，则表明开发商对房价的预期和销售策略做出了调整。

    北京统计局的数据也显示，9月份，北京房屋销售价格环比下降0.2%，为2005年以来的首次下降。其中，新建住宅环比下降0.3%，二手住宅价格自上月出现下降后，本月继续下降0.1%。前三季度，四环路以内住宅期房均价比上半年下降235元/平方米。四至五环路价格比上半年下降194元/平方米。

    亚豪机构副总裁任启鑫也认为，临近年底，开发商面临的现金流压力日益增大，一方面，他们可能会压缩项目供应，减少资金支出，另一方面，他们将通过各种打折促销或者公开降价的方式，以期尽快回笼资金。

    保障性住房改变需求格局

    SOHO中国董事长潘石屹日前表示，政府主导的保障性住房即将面世将改变楼市大格局。他举例说，北京的保障房用地去年的规划建筑面积是650万平方米，今年的规划建筑面积是760万平方米，相当于每年有10万套住房推向市场，而北京去年所有新房的成交是14.9万套。“这对住宅市场将是一个巨大冲击。”他认为，今后住宅价格的调整，关键看保障房推出的时间和数量。

    实际上，今年从9月开始，保障性住房的签约量，已经占据了北京住房市场需求的“半壁江山”，并开始影响北京的房价走势。

    北京房地产交易管理网的数据显示，10月份，北京共成交期房住宅8267套，成交面积为78.5万平米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房的成交套数为4805套，成交面积为38.3万平米，分别占总成交量的58.1%和48.8%，而实际成交的期房商品住宅为3462套，成交面积为40.2万平米。与去年同期相比，除去保障性住房外，期房商品住宅实际成交套数降幅达72.4%。

    9月份，北京销售住宅5156套，环比增加1785套。但从销售房源看，9月当月经济适用房销售1881套，环比增加1401套。如果再扣除限价房销售量，9月份纯商品住宅实际销售量并没有回升。

    业内人士指出，经济适用房和限价房的集中签约并没有改变全市销售市场的低迷状况，但9月以来，保障性住房的大量入市，一方面，在很大程度上拉低周边区域商品住宅的均价，迫使开发商调低开盘价格。另一方面，分流商品房市场的需求，缓解供求矛盾。

    从目前的情况看，北京商品房市场已出现供大于求。10月份，期房商品住房与现房商品住宅销售面积为55.9万平米，而新增供应面积为77.5万平米，供应超出销售达到21.6万平米。

　　住宅地价或将继续回落

    市场人士分析，今年以来，受楼市“价量齐降”的影响，北京土地市场也逐步趋冷，尤其是住宅用地楼面价呈现下滑趋势。今年四季度，北京住宅土地供应依然充足，目前正在交易和即将入市的土地多达42宗，总供应面积达590多万平米；但开发商资金普遍趋紧，因此地价将继续回落，从而为房价下行“铺路”。

    北京市土地整理储备中心的数据显示：10月份，北京共成交了土地13宗，总成交面积达130万平米，总建筑面积为150.9万平米，其中，住宅及含住宅项目用地共8宗，成交面积为116.2万平米，建筑面积为142万平米，楼面均价为2880元/平米。同比下降43.8%。去年同期，住宅及含住宅项目用地的楼面均价为5120元/平米。

    另据统计，今年三季度，北京住宅及含住宅项目用地的楼面价为3028元/平方米，环比二季度的楼面价下降了17.3%。

    值得注意的是，10月成交土地中，有三宗为限价房项目用地或配建了限价房。规划建筑面积达49.2万平米，限售价格为6500-7000元/平方米，分别位于石景山衙门口地区和大兴康庄地区。这些保障性住房用地的有效供应对平抑地价和房价都具有积极意义。

    中原地产李文杰分析，一方面，开发商由于资金链紧张，产品销售困难，拿地能力明显不足；另一方面，政府加大了土地放量的力度，尤其是住宅项目用地。而且，为了确保土地开发的成功率，对于土地出让形式多采取招标形式，避免单纯以价格决定归属的情况，这造成下半年以来楼面价的下降。

    另外，新城建设步伐加快，通州、大兴、顺义、怀柔等新城区域的土地供应量大幅增加。数据显示，在三季度成交的31宗土地中，通州区域共成交了12宗，占总成交数的38.7%，大兴区成交了6宗，占总成交的19.4%，顺义和怀柔分别成交4宗和2宗，占总成交数的12.9%和6.5%。(林喆)