北京商品房成交量连续下跌 开发商无奈促销降价

一半促销降价 一半坚挺如初

■全国房价普降迷局初探之二■本报记者 王小霞

“房价是不是真的降了，万科是真降了，还有开发商打九五折促销，那我们再等等，奥运之后房价没准会降得更多……”

“如果有钱就现在买房，别听开发商忽悠，打折促销那是正常手段，只是过去市场太好了他们不需要用这种方法。 现在是淡季，等过了这个淡季连这些促销优惠都没了……”

对于想买房的人，现在是最受折磨的时候。“拐点论”与“非拐论”各说各有理，房价到底降了没有，买房人像雾里看花，越来越看不明白。

“房价拐点有没有来临现在尚不明朗，但京城房价确实出现了松动。”一位不愿意透露姓名的销售总监告诉本报记者，目前市场上促销降价的项目也有，坚挺等市场回暖的项目也不少，但交易量确实下滑到了谷底。

成交量创2006年以来最低值

北京市房地产交易网的统计数据显示：2008年2月份全市期房网上签约共计3121套，签约面积366864平方米；期房网上日均签约108套。同期，现房网上签约共计1133套，签约面积156135平方米；现房网上日均签约39套。

从2008年2月销售数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54．2％，环比2008年1月成交量下跌了139套，降幅达56．3％。根据以上统计数据分析可见，北京楼市商品房日均成交套数已经连续五个月下降，到今年2月下降幅度更是惊人，商品房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值，受多重因素影响京城楼市陷入严重观望。

面对今年以来商品房成交量连续下跌的现状，一些业内人士在接受记者采访时认为这是市场淡季的一种表现，再加上信贷政策收紧促使购房者压力加大，所以造成市场观望意味浓烈。

“每年的2月份都是房地产市场的销售淡季，由于春节放假等因素的影响，商品房交易量会受到一定程度的影响。但是，今年2月销售不仅受到了传统淡季的影响，还由于去年房价过快攀升，导致居民消费力不足、购房意愿停滞。”联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受记者采访时表示，在双重作用夹击下，京城销售一路下滑，在2月探底。

与此同时，目前楼市交易量的萧条同政府的宏观调控政策作用及新政策的出台是密不可分的。前不久北京市颁布了《限价房管理办法》征求意见稿，对限价房的开发建设、申购对象、申购条件均作了详细的规定，符合条件的购房者可以申请此类保障性住房，这使得相当一部分潜在客户看到了申购保障性住房的希望，暂时退出了购买普通商品房的行列。

“宏观经济方面，由于2007年下半年国内物价上涨导致了通货膨胀的产生，政府多次加息、收缩银根，加大了购房者的负担，从而影响了商品房的交易，客观上造成了交易量的连续下降。”业界知名的个人合作建房倡导者于凌罡告诉记者，如果说楼市在观望，那么今年的观望情绪比以往任何一年都要强烈。

最重要的是，今年楼市交易量大幅下降，除了上述因素影响外还与开发商的悲观言论及促销手段有关。从去年冬天以来以万科为代表的房地产开发商就放出了楼市“拐点论”并在多个城市进行打折促销。春节之后，万科的降价风又吹到了北京，受此影响，京城的许多开发商都打出了打折促销的招牌。

“面对开发商的促销风潮，消费者自然会产生看跌的观望心态，持币待购的观望心态使得目前的交易量降至谷底。”于凌罡表示，最主要的原因也是目前房价太高，已经严重超出了大部分人的承受能力，无力购买是不容忽视的事实。

京城楼市的“三少两多”

进入2008年，北京楼市难改萧条萎靡的现状，京城的开发商在楼市寒冬中苦苦煎熬，“拐点论”与“非拐论”更是争得不可开交。

“由于各个利益集团的目的不同，所以所发出的声音也就不尽相同。”杨少锋表示，虽然目前对于楼市降价拐点是否来临说法不一，但交易量下降、开盘数量减少、土地供应减少等现象却是不争的事实。

“纵观2008年2月北京房地产市场的各项数据可以发现，2008年2月的楼市呈现出了明显的‘三少两多’现象。”中大恒基不动产营销市场总经理赵晨明表示，首先是土地供应大幅减少，2008年2月土地放量大幅减少，环比2008年1月均出现了量价大幅减少的态势，尤其是普通住宅项目总数及成交面积均出现了大幅减少的现象。

另外是交易量大幅减少，截止到今年2月，商品房住宅交易量下滑趋势较大。第三少是取证（预售许可证）项目、开盘项目大幅减少，2008年2月，取证项目仅14个，无论是同比还是环比供应个数、供应面积都出现了非常明显的下降，开盘情况更加糟糕，仅开了6个项目。

而“两多”现象也是目前房地产市场的显著特征。首先是住宅项目土地成交楼面价在增多。根据今年2月份住宅用地项目的土地成交楼面均价计算来看，已经远远高于1月份，增长了8成多，达到了7260元／平方米，同比增长近2倍，增幅惊人。“土地成交价的大幅增长说明开发商对项目销售价格的心理预期也在增长，使得高地价助推高房价成为了不争的事实。”杨少锋表示。

另外就是预售均价及开盘均价在增多，目前京城楼市的预售均价同比上涨40．9％、环比上涨了24．6％，公寓及别墅项目开盘均价环比也分别上涨了27．5％和115．8％，分析这种现象可以发现，在取证及开盘项目大幅减少的同时，预售均价及开盘均价仍然呈较大的涨幅。这其中固然有入市项目自身物业类型及项目品质较高的原因，但是更多的原因还是和开发商的销售策略有关，为了应对销售萎靡的现状，开发商不得不采取“保价减量”的销售策略，相对减少供应量以求保持高房价，坚持等待楼市的复苏。

虽然目前的商品房交易量在不断下跌，楼市观望情绪强烈；但仍有一些开发商对未来京城楼市的走势表现得相对乐观。3月7日，SOHO中国董事长潘石屹在接受北京媒体采访时表示，北京楼市的春天已经来了，房地产市场的观望现在就结束了。潘石屹认为，北京1、2月份成交量减少，主要的原因是银行按揭贷款政策影响了需求，天气冷也是其中一个原因。北京观望情绪从3月份开始已经走出来了，这种势头还会越来越好。

虽然春天已经真的来了，但楼市的春天是否真如潘石屹所言已经到来，还有待市场检验。中国经济时报