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全国政协委员:地价和政府税费占房价50%以上
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2008 年 03 月 14 日 
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本期嘉宾

  顾云昌:国家建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业协会副会长

  蔡继明:全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长

  曹建海:中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任


  李文杰:中原地产华北区(董事)总经理

  “目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分,我估计是在50%以上,剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业,因为它不是高科技产品。”

  ———蔡继明

  “政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道,作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链,支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构,支持居民自建活动,坚决打击房地产投机活动。”

  ———曹建海

  房价持续上涨,已经多年成为社会关注热点。

  2004年,国务院开始将房地产业列入过热的四大行业进行宏观调控。2007年,各种调控措施多达20余项,全国上下关于房地产业的话题更是纷争迭起、分歧大于共识。

  今年两会期间,王超斌、蔡继明等10位全国政协委员,联署了一份《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论:房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连,有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%~20%,而这种税费已占到地方财政收入的30%~50%.

  政府似乎也已经意识到了房地产业及社会住房保障面临的严峻问题。“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告,在2008年政府工作的基本思路中,也专门对“建立住房保障体系,要坚定不移地推进住房改革和建设,让人民群众安居乐业”进行了论述。

  “居者有其屋”一直是中国人的梦想,但何时才能实现“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”?中国房地产业将如何调整?广大民众的住房需求如何才能得到有效保障?“小产权”房对住房保障有何启示?在这些重大议题面前,政府应有何作为?本期《国是开讲》约请熟识这些议题的嘉宾,探讨房地产业及住房保障体系面临的种种问题,不求面面俱到,只求深切要害,对症下药。

  城镇房价虚高3-5倍

  以北京为例,2007年“房价-收入比”为21.9,而国际平均水平为3-5倍

  南都:近几年来,房地产业的话题甚是热闹。请问诸位对目前的房地产业有什么整体的感受及判断?

  蔡继明:我认为目前房价过高,超出了普通消费者的支付能力,或者说是占民众消费支出的比重过高,这是一种不合理的现象。北京、上海、广州等大城市的买房支出比重都超出了国际上公认的界限。

  曹建海:我认为城镇房价普遍虚高3-5倍,泡沫化极其严重,注定不可持续。以北京为例,单价1.5万元,一套90平方米的住宅要卖135万,2007年底城市家庭平均收入6.16万元,则“房价-收入比”为21.9,而国际平均水平为3-5倍。请注意,这是在中国教育、社会保障非常不完善的情况下的房价,如果依照发达国家已经相当完善的社会保障水平,则我国居民承受的房屋支出负担那就更高了。

  李文杰:去年实施的调控对市场造成了一定的影响。这个影响在不同的地区是不同的,特别是在投资者比较多的地区,房价下调的幅度比较大;有的地区则交易量普遍下降,客户观望。我个人觉得市场的整体情况是健康的,良性发展的。房价从去年底下降,但进入3月份以来不少客户认为今年的房价走势比较明朗,所以交易额有所回升。从整体上来说,由于最近几年各地都产生供不应求的局面,价格还是有上涨的空间。

  地价税费占了房价50%

  建筑成本其实很低,北京房价在一两万,其中一半是土地和政府征收的税费

  南都:就目前而言,广大民众的感受还是“不能承受房价之重”,房价虚高是民众最真切的反映,为什么走到这个地步?

  李文杰:虚高谈不上。由于政府采取了各种政策来抑制房价,所以说房价应该是“稳定的上涨”。不同的地区对高低的定义不一样,比如北京的房价和上海、深圳比不算高,高低是相对的。如果政府解决了中低收入家庭的住房保障问题,房价自然会有调节。

  曹建海:主要有两个原因:供给上的地方政府和房地产开发商的垄断性,对居民在公有制土地中的权利漠视,政府严厉禁止任何非营利机构开发住宅,老百姓被迫从任意控盘的房地产开发商手中购买房屋,成为房价上涨的内在动因;另一方面,国家政策特别是信贷政策缺乏对住房需求,特别是投机性购房缺乏必要约束,导致一些以盈利为目的的投资客进入,他们以房屋囤积为基本手段,以低买高卖获得暴利为目的,一步步推高了房价。

  蔡继明:两个方面———供给和需求双方的影响。从需求一方来说,需求的构成不合理,比如一个城市的购买群体不仅有当地人,还有很多外地的购买者,外地购买者一般都是高收入阶层,这构成了需求曲线偏高的原因之一。还有一部分人投资住房,我们会发现很多住房都已经售出,但是夜间这些房间都是没有灯的,实际上是没有人居住。投资者是预期将来房价会进一步上升。普通居民的需求就会受到影响,没有在他们支付能力范围之内的房子可供购买。这个低收入人群的需求就被淹没了。

  从供给一方来说,房地产开发商能够接受什么样的价格,主要取决于成本和利润。目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分,我估计是在50%以上,剩下的建筑成本其实很低,不同的地区、不同的房屋结构不同,但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右,比如说北京的房价在一两万,其中就有一半是土地和政府征收的税费。

  从市场结构方面来看,房地产市场是一个垄断的市场,几家大的开发商垄断了房屋的供给,政府对土地的供给也加以严格的限制。这样,市场就没有形成自由的进入和退出,没有形成完全的竞争。现在房地产开发的利润要远远高于社会的平均利润率。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业,因为它不是高科技产品。

  顾云昌:要寻找房价虚高的原因,从市场经济的规律、房地产业的特点、中国房地产业的特性这三个方面找原因。用市场的办法,有形的手和无形的手一起作用来促使房地产业平稳发展。

  钱松地紧———钱很多,流通性过剩,土地供应相对紧张,要收紧地根,需求旺盛,而且相当部分是投资性需求。再加上2007年的大牛市,导致许多供应商、投资者都来加入房地产行业,比如海尔、雅戈尔。必然导致土地的供不应求,地价的上涨。

来源: 南方都市报
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