中国楼市风向标深圳、上海10月成交量锐减。在奥运经济的支撑下，尽管北京市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势

9月初，银监会数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。

随后，建设银行发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期，以美国次级抵押贷款危机为鉴，我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。

报告指出，我国银行业要强化内控建设，加大对 住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

据此，9月27日，央行正式发布通知，要求第二套房首付款比例不得低于40%，10月15日，这一新政的推动者建行再次发布公告，宣布该行第二套住房首付款比例提高至50%！

新政一出，各地房地产市场反应强烈，以上海、深圳为代表的热点城市豪宅市场出现价格下挫：二手房成交量大幅下降，新房认购更受冲击。于此同时，大有追涨之势的北京市场也呈现出“不良反应”。不仅一线城市楼市“看跌”，放眼全国，包括长沙、南昌、重庆等在内的二线城市市场反应也相当激烈！

深圳：新房成交量降八成

中国近期持续出台多种抑制房地产市场投机政策和措施，在这一套“调控组合拳”的影响下，深圳豪宅市场下跌最为明显，个别炒楼者不堪承受供楼压力，急于套现，愿意降价两百万求售，情愿早日落袋为安。与此同时，国内另一大房价领涨城市上海，也面临着新盘退房率升高和二手市场成交下滑的趋势。

香港《文汇报》报道，据10月1日至9日深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，比9月日均成交量下降高达八成。同样的情况也出现在二手房市场，据布吉港资房地产中介晶源地产总经理徐先生介绍，目前二手房市场每平方米已下跌300至500元，成交量也下滑许多。

虽然目前深圳的楼价并未出现整体下跌，但豪宅市场却“春江水暖鸭先知”。深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智(李耀智博客|李耀智新闻)透露，华侨城有一位投机客最近将其豪宅出售，报价降低200万元，由1800万元下调至1600万元。

据他分析，个别炒楼者因对未来楼市前景不明，担忧房价下跌和供楼压力，为急于套现和保持部分利润，他们便以低于市场价出售手中的二手楼盘。尤其是豪宅市场，其跌幅更是空前，由于炒买豪宅人士需要大笔资金进行月供，还款压力让他们难以承受。

从近期深圳楼市供需情况来看，10月份已经过去了一半，15天里深圳的新房成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只达到了8月份全月的27%，10月成交创月度新低的可能性越来越大。另据深圳国土房产局销售公示数据显示，10月份前半个月，深圳新房均价1.49万元/平方米，其中关内均价为2.32万元/平方米，关外均价为1.24万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。

深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕(高海燕博客|高海燕新闻)对比总结了今年深圳的春、秋两次房交会的不同反差。他说：“秋交会上参展开发商和参展面积创下新高，这与交易量却创了新低形成强烈反差”，而相对于半年前的春交会，“呈现的却是开发商冷漠与市场热度的差异”。并且提出：“购房者的谨慎、开发商销售正常化都是楼市调控及其预期下的市场反应，也造成了深圳楼市有价无市的局面仍将继续”这一观点。

上海：近七成客户表示推迟购房计划

与深证楼市明显下挫表现相比，上海楼市面对新政表现出新房市场需求“提前实现”，二手市场成交下滑的局面。

上海中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)(中原地产博客|中原地产新闻)10月17日发布的一份最新购房意向调查则显示，63%的被访者认为该政策对其没有影响，由于还贷成本的上升，人们更加倾向“多首付少贷款”的付款方式，因此该政策并未产生实质作用。反而税收政策在被访者中的影响程度最大，占32%，其中认为加息会影响购房计划的占到样本的30%。

而另外一家经纪机构的统计数据则显示，上海10月以来新房销售量锐减，更有“退房潮”涌现楼市。

对此类新房市场数据的出入较大问题，仲量联行研究部总监何凯恩对记者表示：“目前上海楼市价格信号有点乱，看不到市场的高点在哪里，但我预计未来的上海房价会下跌，尤其是房贷新政出来后，可能还会有更严厉的政策跟进。”

相比之下，二级市场反应则更加明显。据统计，10月上旬全市二手房成交量与9月环比下降20%。新政策颁布后，业主意识到自己原先挂牌价格较高，愿意让步。

对此，美联物业浦东地区有关分析人士表示，这次新政策对投资较集中的区域仍然影响较大“第二套房首付提升”的消息不仅对于业主方产生了一定的影响，对部分预备近期购房的消费者也有不同程度的影响，“观望”已经在市场上弥漫。

该机构调研结果显示，现在仅有20%的客户表示自己将按原定计划购房，有68%的上门客户明确表示，将推迟自己的购房计划，也有3%的客户表示会加快购房进程，避免之后出台更加严格的政策。同时有25%的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

中原地产有关数据显示，由于银行提高了第二套房的贷款利率，超过半数的购房者在银行要求的基础上进一步增加首付，以避免过高的利息支出。

据此，上海业界大呼：上海楼市“卖方市场”可能面临终结。

北京投资者神经紧绷

房贷新政“空降”令沪深两楼市下挫明显，同期比较之下，有奥运利好支撑的北京楼市虽未因此发生重大“振荡”，却也令投资者在对新盘保守观望的同时，纷纷抛售持有物业。

“我的房子一个月内降了6万！”曾以投资为目标，参与《楼市》“购房纪实”活动的邹先生在10月20日一早打来电话说，“昨天，负责我城区老房子出租售的经纪公司告诉我，由于9月北京市二手房成交价格的整体下跌，这一个月以来，他们为我那套位于团结湖、面积为62.88平方米的两居室标出的91.17万元的总价已经不可能实现，最新的估价由原来的14500元/平方米，降到了13550元/平方米左右。”

当天，记者从我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)了解到，根据该经纪机构提供的北京市9月份二手房报告数据显示，“本月二手房整体交易均价为8089元/平米。其中，从两种房屋交易权属细分可知，二手已购公房的交易均价为9322元/平米，环比涨幅为0.73%；而二手商品房的交易均价则为7347元/平米，环比上月小降了1.39%。另一方面，从总体成交状况来看，本月二手房市场整体交易量环比收缩了7.60%。”(见表)

表：2007年9月份北京二手房买卖市场成交状况分析

对此，我爱我家负责人在报告中分析指出：“从综合数据分析，尽管市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势。由此我们发现，以往季节性因素对于房地产市场的影响效力开始逐渐被宏观环境等政策性因素取而代之。其中，央行于9月27日宣布的、被投资者视为‘市场逐客令’的‘第二套房首付款比例上调’的消息，更是导致二级市场呈现出回缩现象的主要政策因素。”

10月20日，《楼市》记者在走访包括清河、望京、百子湾、亚奥区域在内的几个北京楼市热点区域后发现，在这些“领涨区域”内，一些楼盘已经出现了明显的退房迹象，而这些楼盘的价格均在1.5万元/平方米左右，属于高档商品方范畴。

而根据北京市房地产交管理网站的工作人员统计，10月以来，CBD区域某楼盘退房率已经高达40%，“近期高档房退房率的确有所增加，主要是因为这类住宅以满足提升生活品质需求为主，因此，购买者多为二次置业或多次置业人群。随着央行新政的颁布，这类原本总价就高的商品房，自然成为买房人率先放弃的房产类型。”

对此市场现象，21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)认为，提高首付将会挤压一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，对可能存在的楼市泡沫产生“挤出效应”，未来一段时间，投资性购房者及原准备购房的投资者，仍将会持币观望。