“十一”前，央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。基于此次的房贷新政，房地产投资风险开始凸显，开发商也面临着楼市气候变化带来的窘境。

开发商被新政“闪了腰”

在这个紧随房贷新政而来的“十一”黄金周，开发商的心情十分复杂。来自各方面的数据显示，国庆期间的各地楼市观望气氛浓厚，原本想在旺季好好发挥一下的开发商恐怕更多地是被新政“闪了腰”。

比如上海，长假里为期四天的房地产秋季展示会已是“保留节目”，但交易情况并不乐观，上海“网上房地产”的纪录表明，4-6日三天分别成交了437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末（9月28日）一天的水平。一位参展的开发商坦言，中央赶在“十一”前出台房贷新政，急为楼市降温的意图明显，购房者的观望态度也在黄金周开始显现，目前开发商也只有继续观察新政效应。

又如北京，今年来楼市表现可算持续高烧，房价涨幅在各城市中一直名列前茅，但在房贷新政出台前后，北京楼市逐渐呈现交易清淡的局面，据悉一些楼盘的售楼处甚至出现退房情况。

再如深圳，相关数据显示，黄金周最低单日新房成交量仅6套。市场人士介绍，从此次黄金周举办的深圳秋季房地产交易会上也不难看出，房贷调控影响下的深圳楼市已经提早进入“寒冬”。

还有重庆，尽管一些市场人士称二三线城市受影响可能弱些，但相关报道表明，在新盘扎堆上市的黄金周，重庆楼市销量明显走低。为了抢黄金周楼市，重庆主城区在“十一”期间有4000多个新盘上市，可售商品房20多万套，可售商品房总面积达到1900多万平方米。然而在黄金周的前四天，重庆主城区商品房的日均销售量仅为平时的十分之一左右。

“（房贷新政）宝剑出鞘，开发商受了点伤。”业内知名的房地产投资策划人贾卧龙就公开表示，房贷新政无疑给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外，同时投资成本加大也促使部分投资者“弃暗投明”，经济实力较强的购房者也会出现分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。而在目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商也更步履维艰。

业内静待新政威力

“今年全国性的房价暴涨，央行和银监会决定采取提高首付等措施也是‘顺水推舟’而为。不过这次房贷政策所转递的信号表明，各地房价都有可能会出现不同程度的调整。因为一方面，一些原先不太愿意卖房的开发商、房东的出货意愿加大；另一方面，购房者在首付增加、房贷紧缩和房价上涨的压力下，购房能力有限，因此可能出现的情况是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量难以大幅上升。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

贾卧龙还提出，与提高首付相比，第二套住房利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍（8.613%）这一规定，才是打击住房投资行为的“杀手锏”。因为对于第二套住房的购房者来说，相比原来优惠后的房贷利率（6.6555%），一次性提高将近200个基点，高出将近30%，这与央行每次加息27个基点相比，等于一次性加息7次半，风暴来得相当猛烈。同时，就算目前的调控显效还暂时停留在投资领域，可一旦政策继续加压，席卷到多数开发商赖以生存的住宅领域，显效可能会更强烈，开发商更要陷入困境。

不过，也有一些业内人士担心，房贷新政的实际操作可能没有出台通知那样看似简单。毕竟通知规定的只是一个框架，每家商业银行具体的实施细则都还没有定，而且具体的实施细则是么时候出来、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前还是未知数。

“房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提门购房门槛，抑制投资、投机行为。总之一句话，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论。正如近三年连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，因为推动房价上涨的因素很多元化，如果其它因素都没改变，单靠提高首付无异于杯水车薪。”上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为。不过他也指出，至少此次出台房贷新政，反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑，那么对购房者亦同理，这一“间接效应”也可能会引发楼市心理预期发生改变，也完全有可能使楼市上涨步子放缓。