上涨7.1%，昨天国家发改委发布的今年6月的房屋销售价格创下两年来历史新高。当人们习惯于看到房价不断上涨后，又让人回想起从去年开始的国家几次对房地产领域的宏观调控措施。但无论是新旧“国八条”还是“国六条”均没有浇灭全国房价上涨的热度，此时我们不禁要反思房价为何对一次次的强力调控无动于衷。

　　6月份全国房价上涨7.1％

　　昨日，来自国家发改委的最新统计数据显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。其中，深圳房价指数同比为115.9，居首位，北海以111.8紧随其后，北京以109.5位居第三。

　　购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点，且所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，一改以往有涨有落的局面，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。　　

    二手住房也不甘示弱，其销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。

　　相比之下，非住宅商品房销售价格略显理智，同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。

　　

　　调控反思

　　调控是在“踩着油门刹车”

　　“踩着油门刹车！”被问及对近两年房地产宏观调控的评价，国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣给出了这6个字，因为土地批租、高额税费和银行贷款是驱动房价上升的根本问题。

　　目前所有的房地产宏观调控政策都没有解决上述问题，一些政策如严控土地闸门、清算土地增值税等，结果还在一定程度上加大了房地产的开发成本、导致供应减少。

　　“即使现在房价下降20％，普通老百姓还是买不起房。房价下降只会对有钱人有利。”在刘福垣看来，房地产宏观调控的方向一开始就有问题，在“居者有其屋”观念的误导下，本买不起房子、本不该买房而是租房的人，都加入了买房的队伍。在需求和供给不平衡的情况下，房价自然会涨。

　　“国家并不是单纯地在调控房价。国家的本意是想稳定房价。”中国指数研究院专家陈友根向记者表示。他认为，国家目前也做不到把房价调控下来，只能解决一些房地产市场规范方面的问题，如投机炒房、违规用地等。

　　购房供需矛盾未得到缓解

　　陈友根指出，房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段。一边是城市化进程的加速，大量人口涌向城市，一边是有限的土地，导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。

　　除了全国土地总量的有限性以及来自保护耕地需求的限制，住房供应的紧张可能另有原因。据陈友根了解，虽然国家一再地限制和打击囤地行为，但仍有不少的土地在出让后一直处于闲置状态。而国家收紧地根的措施也在一定程度上减少了住宅的供应，加剧了供需矛盾。此外，人民币升值的预期又吸引了炒房者。

　　“房地产价格的上涨，主要还是受供需的影响，新增供给没有出来。”北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监张昱坤向记者表示，从目前经济适用房、普通商品房出售时摇号排队现象严重就可以看出，目前市场的供应显然无法满足需求。

　　张昱坤指出，目前土地市场上一些住宅开发用地虽然已经出让，但真正的潜在供给还没有形成。而且好多出售的项目都是老楼盘的后续部分，新盘很少。

　　北京大学房地产研究所主任陈志强表达了类似的观点：“从北京来说，北京市场土地供应明显减少，而需求没有减少，这样供需关系变了，价格自然会有变动。”他进一步指出，房地产市场的供应减少和国家调控有关系，一些调控措施延缓了房地产项目的上市时间，对供应产生了影响，从而直接影响到房价。

 赵艳红 丁蕊/文 王晓莹/图 赵振超/制表  

　　走势判断

　　房价上涨将保持惯性

　　对于未来房价的走势，陈友根表示很难给出一个明确的判断。他解释说，奥运会等大型的活动将成为拉动中国经济发展的重要增长点，目前人们对中国经济的走势非常乐观，导致中国尤其是北京等大城市的房地产需求非常旺盛。一旦这些活动结束了，中国经济增长缺少拉动，一定会在房地产市场上有所反映。

　　对于连续高企的房价增幅，陈志强表示，从房地产调控来讲，房价是最受关注的调控指标。但是调控还有其他的目标，比如说改善供给结构，普通商品房、中小户型房源是否增加，市场次序是否规范等等。不能单纯从房价判断整个调控。从未来的市场来看，随着房地产调控政策的逐步落实以及迟滞时间过去之后，供应量逐渐释放，会对市场上房价的上涨起到抑制的作用。

　　政策建议

　　物业税应尽早落地

　　目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。

　　刘福垣建议尽早开征物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。物业税则属于财产税，在房屋的持有环节征收。一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。

　　李文杰也呼吁加快开征物业税，他认为物业税的比率可以设置到40%至50%，以抑制投机性质的购房。

　　在我国物业税的呼声由来已久。刘福垣认为，物业税之所以一直难产，在于既得利益集团的阻碍，“有钱、有权人都是大房子、多套房子的拥有者，当然不愿意开征物业税”。

　　陈友根指出，开征物业税要事先确定好征税的条件，要设置一个人均住宅面积的标准，不超过这个标准的可以免征物业税。他认为比较合适的标准是人均30平方米左右。

　　随着物权法的通过，有关物业税的讨论进一步升温。日前从深圳市地税局传出消息，深圳将成为开征物业税的试点城市之一，但是具体的实施时间目前尚未得知，目前物业税的开征尚在调研之中。

　　用经济杠杆提高工业用地利用率

　　“一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。”中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国建议从两方面改善土地供求关系的紧张。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。

　　在人多地少、耕地紧张的情况下，18亿亩耕地成为不可逾越的红线。李景国表示，一直以来，工业用地普遍低价甚至零低价，获得成本低导致粗放用地，很多工厂甚至只有一层。根据他对东南沿海某地区工业区的调查，所调查企业平均建筑容积率只有不到0.5，土地集约利用空间较大。他建议要切实落实工业用地出让最低价标准，用经济杠杆提高集约利用程度。“随着工业用地地价的上涨，提高工业建设用地的容积率和土地利用效益，必将成为解决工业用地紧张的重要举措。”

　　减少农村居民点人均用地

　　此外，在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少。李景国指出，实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。有数据显示，2004年底全国村庄建设用地2.48亿亩，占全国建设用地总量的比例高达52.4％。

　　李景国表示，目前新农村建设已经开始，可以借这个机会调整农村居民点人均用地过多的情况。“关键是要制定有效的奖惩措施，对缩减或者是因迁移到城市腾出宅基地的农民，要给予住房的保证并提供就业机会，保证其发展；对多占宅基地或者是迁到城市后仍未腾出宅基地的农民，可以适当征税。”

相关链接

　　近期国家调控房价措施

　　□ 2006年5月，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求：

　　1、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　2、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　3、对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　4、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　□ 2006年12月31日国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高两倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。同时财政部和国税总局联合发布《关于贯彻落实国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知》。

　　□ 国家税务总局2007年1月公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30％-60％不等的土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。