在上海房地产业越来越顺风顺水的摩根士丹利已不满足于单纯的物业收购，这家房地产投资基金最近正试图正式进入房地产开发领域。日前，大摩与永业集团共同投资近13亿元人民币获得卢湾区核心地区一幅商业用地，大摩负责人首次出任开发公司法人代表。分析人士表示，摩根士丹利正以更加积极的姿态参与房地产项目开发，真正开始了“开发商”身份。

大摩首次出任法人代表

记者昨日独家获悉，在上海大肆收购各类房地产物业的摩根士丹利房地产投资基金最近在卢湾区买下了一幅商业用地。

这幅名为“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块（南块）”的土地今年1月15日刚刚获得卢湾区规划部门的建设用地规划许可。卢湾区规划局官方网站上显示，地块的建设单位为上海永威置业有限公司。

据悉，这家房产开发公司由摩根士丹利房地产投资基金与上海永业集团共同成立。早报记者查询上海房屋土地资源管理局网站信息显示，“上海永威置业有限公司”的法人代表盖斯（GarthPeterson）正是摩根士丹利的亚洲区执行董事。

共同投资近13亿元

据悉，引入大摩以及永业参与65街坊地块开发由当地政府促成，双方为这一地块共投资近13亿元人民币。

卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块东至黄陂南路、西至马当路、南至徐家汇路、北至建国东路。地块的规划建筑以商业、办公和公寓式办公为主，容积率应低于3.7，地上建筑面积需控制在２０万平方米以内。

其中，258弄地块南块占地面积约2.4万平方米，建筑面积预计达到10.5万平方米，以超高层办公及多层商业为主。

258弄地块的另一部分，即“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块（北块）”项目同样在1月份获得建设用地许可。这一地块目前由中海旗下的上海中海海轩房地产有限公司负责开发，地块占地面积2.47万平方米，将建成面积约9.5万平方米的办公和公寓式办公物业。

直接参与项目开发

摩根士丹利与永业集团一直关系良好，双方的合作最早可以追溯到2003年，当年7月，摩根士丹利入股10％参与上海永业集团开发的住宅项目锦麟天地雅苑；2004年7月，摩根士丹利联合美国雷曼兄弟公司以2亿元人民币参股永业公寓二期。

虽然有两次小比例参与住宅物业开发，摩根士丹利此前的投资一直以整体收购为主。在过去几年中，上海多宗大型物业的整体收购案中都可以看到大摩的身影，但是最近大摩变得更愿意参与房地产的直接开发。与永业合作开发卢湾项目前，摩根士丹利去年还曾参股投资上海安信置业有限公司开发的位于宝山的商业项目———上海安信商业广场。

但到目前为止，摩根士丹利参股的这些项目都是以中方作为主导开发，大摩更多扮演一个投资者的角色。卢湾项目中，大摩方面负责人首次作为法人代表浮出水面，分析人士表示，这意味着大摩将以更加积极的态度参与开发项目，而运作的也正是大摩一直擅长的中心城区商业项目。

业内人士告诉记者，房地产开发意味着可以分享更多的投资收益，可以前期介入产品定位，对于投资者来说，不但可以分享开发增值，同时还会省去相当一部分重新包装的投入，因此其回报率远远高于物业收购。但由于开发周期更长，风险控制更加困难，投资基金一般不会将资金投入到长期开发中。大摩之所以愿意参与房地产开发，主要是因为其在国内已经积累了“足够”的投资经验。

◇相关链接

大摩上海地产部分投资项目

2003年7月 参股10％开发酒店式公寓锦麟天地雅苑，投入资金900万美元

2004年1月 投资5000万美元参股复地集团住宅项目复地雅园

2004年7月 与美国雷曼兄弟公司共同投资永业公寓二期投入2亿元左右

2005年2月 整体收购世界贸易大厦9000万美元

2005年6月 整体上海广场商场部分8.46亿元

2006年4月 耗资1.9亿元买下了陆家嘴 ( 行情 论坛 )中央公寓的一幢毛坯住宅

2006年5月 再次购入陆家嘴公寓项目中的3幢物业，涉及资金约为5.1亿元

2006年6月 7.58亿元购得位于上海徐家汇的华山夏都苑A栋楼116套物业

2006年7月 以19.6亿元的价格接手了位于上海市南京西路的写字楼东海广场

2007年1月 5.3亿元成功收购了位于徐汇区的高档住宅项目永新城